北京博雅营销策略及下半度营销计划-地产资料.ppt

目 录 一、产品梳理 组团划分依据 （1）、产品差异 （2）、户型差异 （3）、朝向差异 （4）、报规时间和入市时间 本案1号楼为东西朝向，且为独居设计，报规早于B2及D区，故划归为第一组团； B2区为小高层产品，南北朝向，主力户型为二居、三居改善产品，划归第二组团； D区为多层产品，南北朝向，主力户为四居以上、属舒适性产品，划归第三组团； 各组团销售节点规划 2、项目自身因素——商改住的价值特征（低价格规律） 首先，本案的商业用地性质决定了与纯粹的住宅用地在使用年限与使用成本上的差异，最有说服力的购买动机，除了项目自身的卖点及优势外，最重要的就是提高产品的性价比，只有在价格方面凸显出一定的竞争力，才能在市场上更好更快的消化掉本案。 3、项目竞争因素——市场定价杠杆 项目周边一开盘项目均已出现较大幅度的价格优惠，未开盘项目制定价格方面已趋于理性与谨慎的态度，项目间已的竞争格局已初步显现，好在本案体量规模不大，价格制定合理的情况可迅速占领市场。 各组团销售价格规划 2010年度销售排期及回款表 阶段周期：2010年11月-2010年12月 推广目标：深挖老客户，实现年底销售目标的完美收官 媒体组合：网络、短信、户外、现场暖场活动、年终客户答谢活动 诉求原则：产品利益点 + 销售优惠信息 关 键 词：价格、优惠、活动产品信息+促销优惠信息等 销售时间 2010年11月—12月 推广任务 综合项目主要卖点进行推广，同时通过各种活动吸引客户到现场体验项目的产品力与文化力。 具备条件 各种活动资源支持 重点事件 年终客户答谢活动、客户保养暖场活动 预期目标 卖点推广让客户对项目有比较全面的认识 消费者通过参与各种活动认同项目理念，进而产生购买意愿 通过对外的传播使项目品牌知名度与美誉度大增，品牌力竞争性更强。 老带新政策： -以往经验：在售楼盘中已成交客户带新客户成交比例约占成交额的30% -充分利用这一客户成交特征，注重此部分客群的开发有效维系已成交客户，并能以此拓展新客户链条 -老带新客户政策：老客户带新客户成交可享受减免2年物业费的优惠（折合现金5000元/套）；同时新客户亦可享受减免1年物业费的优惠。 —优势：客户精准 费用低 —劣势：客户属于小众群体、量少 媒体安排 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 轿厢广告 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 发布 　 　 　 　 ▲ 　 　 　 　 　 　 　 　 ○ 发布 　 　 　 　 　 　 软文（杂志、网络） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报广 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 直投（会员志） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 杂志(楼市) 　 　 　 　 发布 　 　 发布 　 　 　 发布 　 　 发布 　 　 　 发布 　 　 发布 　 　 　 发布 　 　 发布 　 　 　 　 短信 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 发布 户外（上地三面翻） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 交通指示牌 31 29 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 1 29 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 1 1 1 　 网络媒体排期 新浪11-12月排期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 焦点图 冬季优秀楼盘展 　 　 　 　 1 2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 2 2 2 2 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 图文 周末看房首页 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 通栏 房产论坛 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 1 　 　 3 　 　 1 2 　 　 翻牌 详情页