北京璞缇营销方案-全套.ppt

目录 一、市场情况分析 1、09年度1-6月份土地市场情况 2、09年度1-6月份房地产销售情况 3、区域监测和可参照项目销售情况 4、未来市场走势的初步判断 二、营销工作安排 1、营销执行策略 2、项目定位形象 3、整合营销推广策略 4、开盘前工作准备 5、推广进程规划及营销简案 6、销售执行方案 一、市场情况分析 1、09年度1-6月份土地市场情况 2、09年度1-6月份房地产销售情况 3、区域监测和可参照项目销售情况 4、未来市场走势的初步判断 1、09年度土地市场情况 从成交金额角度分析，1-4月份土地市场十分低迷，5月份以来总体成交金额环比呈现大幅增长，如果政策环境和市场环境不发生突变，09年度的成交金额将呈现上升态势； 5、6月份住宅用地成交金额的大爆发是土地市场迅速拉升的主要推手； 1、09年度土地市场情况 1、09年度土地市场情况 地价出现高涨的主要原因： 1、开发商08年没有新增土地储备，需求旺盛，09年楼市小阳春的出现，市场成交量迅速回升，大量资金回笼，增强了开发商对于未来的预期和信心； 2、国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，开发商资金运作余地增大； 3、立足于整体经济面的稳定和增长，在国家贷款扩展期，获得大量银行授信的央企将密集进入土地市场，土地市场的资金型推动特点明显，地价上涨幅度与速度增快。（政府与央企之间的关联性利益许诺，不为外界所详知） 地价高涨，频创地王，调高对区域未来房价的市场预期，地价的上升将，将导致区域性房地产销售价格的短期上升，在城市核心地段的优质地块区域，表现的尤为明显。 2、北京房地产销售整体情况 08年7月份商品期房预售签约均价达到21443元/平方米的峰值后，8月份以后逐步回落。至12月份商品期房预售签约均价回落到10960元/平方米，成为2008年以来的低谷值。 1-4月市场成交同比增长显著，量价齐增，5月以来成交量同比小幅下降5.66%，价增量跌 （此现象在区域市场监测分析时更为明显） 市场成交仍以90平米以下的中小户型为主，5月中大户型占比小幅上升，说明改善性需求有所上升 90平米以下住宅成交套数占比今年以来持续小幅下降，其中5月为39.4%，继3月后再次落入40%以下；此外，两居室及以下的成交套数占比在5月为55.1%，较上月下降2.8个百分点，延续今年1月以来的下降趋势。而5月200平米以上住宅成交套数占比达7%，120-160平米的中大户型占比也有明显上升，表明改善型需求近期正逐渐入市。 5月份以来，总价高于200万的期房销售面积和销售均价较4月分有所上升，说明高端投资型消费比例有所增加 （1 ）2009年5月份普通住宅销售均价与4月份相比,低于200万元/套以下总价区间的平均销售单价明显下降，下降幅度5.85%；高于200万元/套以上总价区间的销售单价明显上升，上涨幅度13.71%。 （ 2 ）普通住宅期房销售面积中，平均单套总价低于200万元/套的签约面积比4月份下降21.73%；平均单套总价高于200万元/套的签约面积比4月份增加4.51%。 5月份高端项目的销售没有受整体房地产的影响，依然出现价涨量增的情况，在价格上涨1。8%的同时，销量上涨43%。可以推断，5月份以来价涨量缩的现象主要是由于15000-25000的中高档项目而造成的。 备注：高端项目指大部分在四环内，均价在25000元/平米以上的项目 3、区域监测和可参照项目销售情况 小结：——5月 4、未来市场走势的初步判断 二、营销工作安排 1、营销执行策略 2、项目定位形象 3、整合营销推广策略 4、开盘前工作准备 5、推广进程规划及营销简案 6、销售执行方案 1、营销执行策略 在企业发展战略，项目开发策略，项目营销推广策略得基础上，在市场主导型的营销环境中，制定双行战术策略，在短期内迅速启动项目执行性营销工作： 策略一：抓住市场的尚方宝剑——抢得短期内市场回暖的一杯羹 在全面营销准备工作未全面到位的前提下（如售楼处环境展示、样板间等），充分利用现有条件迅速入市，启动客户积累，抢占先机，避免目标客户群的集体性流失。 特点：快、准、狠 策略二：磨练倚天屠龙剑——铸造长期市场稳健发展的优异化武器 在保证四区产品年度利益最大化的基础上，继续优化和完善五区产品，精雕细琢，打造城市顶级豪宅产品，通过项目的营销运作逐步建立开发商的企