戴德梁行合肥安高城市天地项目办公楼市场研究-地产资料.ppt

项目品质定位 项目品质定位 引领写字楼市场发展的 表达产品设计前瞻性的 体现对客户细节关怀的 合肥写字楼品质水平近几年快速上升，部分高端项目硬件配置已接近上海普通甲级写字楼水准; 项目周边区域规划开发多栋高品质办公楼，且开发商在合肥市场具有较高的品牌知名度，本项目面临潜在的竞争压力； 市场因素 未来供应 竞争推动 项目发展 未来几年内，合肥新增高端写字楼供应量达到80-100万平方米，且大多为地标性项目，预计2010年后市场竞争加剧; 项目所处望江西路将成为合肥重要的高端办公商务带，为保持项目在未来的竞争力，产品开发中需保持一定的前瞻性； 项目目标客户定位 小面积客户定位优劣势 大面积客户定位优劣势 合肥200平方米以下的小面积客户在数量上和办公面积上皆占50%以上，定位小面积客户能够覆盖最为广泛的目标客户群； 小面积单元因其总价相对较低，能够满足部分中小企业主和个人投资者的投资需求； 但是，销售型写字楼内的小型企业客户过多、投资客过多将不可避免地带来写字楼品质水平的下降，尤其是投资客在对外租赁时租户选择的随意性，将对物业品质产生潜在不利影响； 合肥300平方米以上的大面积客户对办公面积的贡献率亦在20%以上，这表明大面积客户的办公需求量仍存在一定规模； 从城市办公市场发展经验看，银行、保险等大型金融机构初期往往以自建办公楼为主，随着城市土地资源的日益紧张，此类机构进驻商业化运作的写字楼将成为主流趋势； 大面积客户谈判能力相对较强，售价提升空间有限，这将是项目未来去化面临的难点问题； 结合本项目的地段条件以及品质定位，我司认为，以大面积客户为主力目标客群能够更好地提升项目品质水平，并有效限制投资客在购买客户中的比重 项目目标客户定位（300平方米以上客户行业研究） 从市场看，300平方米以上的写字楼客户行业主要集中在地产开发、生产制造、电子通信、金融四大行业，占到70%以上； 值得注意的是，部分政府行政机构亦是写字楼的潜在客户，如安徽省通信管理局进驻财富广场、蜀山区政府部分机构进驻汇金广场等； 合肥中高端写字楼300平方米以上驻户行业分布 （按办公面积） 项目目标客户定位（300平方米以上客户来源地研究） 合肥中高端写字楼300平方米以上驻户来源地分布 （按办公面积） 从市场看，300平方米以上的写字楼客户主要来自省内和国内外省市，来自市内的企业仅占5%； 从企业性质看，来自外省市的企业多为电信、石油、房地产、金融保险行业的办事处、子公司类型，来自省内的企业则多为安徽省内的房地产公司、金融相关机构、会计律师事务所等； 外资企业则主要为生产制造类企业在合肥的办事处，分布较为集中，绝大多数在邮电大厦和古井假日酒店办公； 项目目标客户定位（行业类型与来源地） 建议以生产制造、电子通信、房地产开发、金融四大行业的大型公司为本目标客户群体，主要来源于全国性集团公司在安徽的分公司、安徽省内大型企业集团等； 生产制造类 （改善型需求） 电子通信类 （改善型需求） 房地产开发类 （改善型需求、扩张型需求） 金融保险类 （扩张型需求） 项目主题定位 “城市之心 脉动安徽” ——安徽首栋国际甲级写字楼 区位基础：合肥市区未来三大新兴高端CBD之一，发展潜力大； 业态效应：集酒店、办公、商业于一体的城市生态综合体； 品质条件：领先市场水平3~5年的、具有国际标准的甲级写字楼； 客户支撑：租赁客户以跨国公司在合肥的分公司、办事处为主， 购买客户以省级企业和全国性企业集团合肥分公司为主； 项目租售策略 物业出售将是投资回收的主要方式 前期可考虑以租赁方式吸引几家知名跨国公司 市场存量压力 06-08写字楼新增供应众多，皆以对外出售为主，投资客占据一定比例，未来几年内这些办公面积存量将成为租赁市场重要供应。 未来供应压力 未来几年内高品质地标性项目供应将日益增加，竞争程度加剧趋势不可避免，部分地段优越的写字楼很可能将开始对外租赁。 需求增长平稳 合肥城市支柱产业以二产为主，三产比例虽高，但附加值较高的现代服务业企业数量有限，因此需求增长平稳态势将继续保持。 项目产品亮点提炼 “不求最高，但求最好” 跨三层的空中花园，整层客户可独享 2.7米标准层净高 提供更多舒适感的中央空调系统 方便跨层客户内部沟通的可拆卸楼板 便于客户管线铺设的100mm架空地板 体现大楼档次的公共区域高档装修 满足客户机房需要的24小时冷却水系统 30立方米/小时的独立新风系统 预留大型金融客户自用紧急备用发电机组空间 提供多家电信运营商服务 高达4.0kpa/平方米的局部重载区 8台客梯高效服务于仅3万平方米办公面积 高速电梯配置，低区电梯达到3.0m/s，高区电梯4.0m/s 丰富的配套设施，包括银行、咖啡厅以及1000平方米的员