戴德梁行青岛大拇指商业项目前期策划-地产资料.ppt

消费者在进入到这个区域后，一般都会直接进入到A区，或者直接通过扶梯进入到B区，很少有人会直接进入C区或D区。 红点部分商铺品牌没有任何聚客能力，无法让消费者驻足，就更别提逛里面的店铺了。 如果消费者进入D区购物，首先站在D区起始的消费者一眼就可以看到空旷的河面或停车场，有可能就选择不进入而进入其他区域；并且D区的店铺数量很少，没有任何特色。 品 牌 街 之前开发商在规划这个区域时是考虑将一些高端品牌吸引至这条街中经营，并且整条街区都封闭起来，为冬夏来此逛街的消费者提供一个较为舒适的购物环境。但由于招商工作没有做到位，导致这条街徒有其名，正在经营的商户也所剩无几。后期进驻UGG虽然生意很好，但也不能拯救整条街； 品牌街 美瑞百货 商场主入口处品牌没有号召力，浪费了商场唯一一个主要宣传区窗口。 商场主入口 美瑞百货分四个馆：服装馆、家居馆、饰品馆、皮具馆，分别散落在各个区域，据我们所观察的现状来看，人流量非常有限，开发商也一直在对这几个区域进行调整，例如引进了美克拉美珠宝城进驻了饰品馆，与HOLA家居洽谈家居馆区域等，百货经营面积不大，品牌影响力不够，开发商运作百货的经验有限等原因造成开业至今仍旧经营惨淡。 家居馆入口很小，而且处于商业的后端，消费者很难能注意到这个地方。 服装馆品牌定位中档，商户品质不高，知名品牌有限，年龄层段较高，与商场定位年轻时尚有距离。 活力城 活力城面对中央广场入口很小 ，消费者很难注意到这个位置，而且进入活力城其他的入口大多在酒吧区里，酒吧区夜晚经营的特点令这些入口失去了意义； 活力城是围绕全明星冰场周边的一个全封闭的商业部分，商场开业初期，原本围绕冰场一周的运动品牌寥寥无几 ，后引进杂品电器类，最后将冰场二三层周边都改做儿童教育类业态，造成整个区域缺乏主题，目前经营仍旧十分惨淡，人气很差； 亮马食街 在新商业刚开业初期，餐饮是短期内聚集人流的最好选择，并且可以将车停在餐厅门口，方便消费到达目的地，目前亮马食街的经营状况良好。 食街所在位置在商业的最北端，由于食街相对独立，消费者用餐完毕会选择直接离开，整条街只有一处可以进入商业内部区域，不能更好的留住这部分消费者来商场购物。 进入项目内部入口 酒吧街 酒吧街临水的特点为项目增色不少，但由于缺少知名的酒吧进驻，已经合作的酒吧商户数量又不足以形成一定的规模，造成项目开业三年，酒吧区仍旧缺乏人气，商户经营惨淡； 开发商坚持的高租金使一些优质客户放弃选择此项目； 酒吧行业只在晚上经营的特点让这个区域在白天出于冷场的尴尬境地； 停车场区域 停车场 区 域 停车场距离酒吧区很远，驾车来酒吧消费的人会走很远。 酒 吧 街 Solana mall M-F1 Solana mall 目前是整个商业人气最旺的部分，众多知名品牌都在这个区域有店，主力店ZARA及其附牌都陆续进驻solana mall及面对中心广场位置，家居型主力店muji及harbor house的陆续开业使这个区域的特点更加鲜明起来。 英国著名品牌mother care第一家店同样面对中心广场，国内外儿童业态品牌在整个商业中最具吸引力，带孩子来这里休闲娱乐成为很多时尚家庭的选择，但由于儿童业态的承租能力较低，开发商在经营了两年以后有意将1600平方米的儿童业态面积逐渐压缩，将现有的儿童品牌陆续迁往活力城，增加时尚休闲女装类业态，提高租金水平； 中心广场设置音乐喷泉，夏季定期举办不同推广活动，成为人群最为聚集的地方。 中心广场 环 路 中央广场 从中央广场进入环路的入口需要从solana mall区域上到2F后，到这个位置才可以到达，消费者很难到达这个区域； 环路是围绕活力城二层的一圈环形街铺，开发商初期定位为中国商品老字号一条街，但招商不利，导致这条街商户寥寥无几。 店铺形状怪异，店铺面积很大，大部分老字号商户不需要大面积，对于租金的承受能力又有限，导致这条街有名无实； 进入这个入口也需要从中央广场南侧的大楼梯上到1F后才可到达。 Solana整体定位为中端，是较为标准的lifestyle购物中心，经过近两年的经营，目前经营状况不是很理想，在消费者心目中，solana是一个景色很美的地方，逢年过节这里也是人声鼎沸，但事实并非如此，开发商在这个项目上一共投资了20多亿元，但经营状况很不理想，除了solana mall区域商家有盈利外，其余三分之二的商业面积处于亏损状态，这种现象导致大量商户退租，新的商户不敢进来，恶性循环，商业一头热的现象在这里表现尤其突出。 Solana的家庭消费、休闲占很大比例，其独有的建筑风格也逐渐被消费者所认可，只是北方冬夏较为恶劣的天气仍旧是这个项目的一块心病，商户的生意很惨淡，在这一方面确实还需要再改进，或者说需要相当长的时间培养消费者对该建筑形式的接受度。