广西桂林宜和云天城市综合体项目营销策划报告-汇编.ppt

前 言 关于本项目的相关营销方案，我方已与贵公司多次研究探讨，并不定期的提报初步的市场定位方案和阶段性市场调查报告。 鉴于目前项目产品规划设计逐渐明朗、市场环境日趋成熟以及项目即将入市的销售大条件下，我们将基于前期宝贵经验，从市场、产品、目标客户切入，针对性的提出市场形象定位、市场推广、销售等相关策略。 先明确目标，有了目标才有方向！ 形象目标 在同品质、同片区楼盘中树立形象标杆 提升企业品牌形象，积累无形资产 财务目标 基于本项目产品，实现价值最大化，资金快速回笼 短期目标 实现一期销售开门红，为后续发展奠定良好基础 项目已动工，营销工作启动在即，项目的卖点即核心价值为营销推广工作开展前的首要任务。也就是项目有什么，该怎么说的问题。 我们该如何入手？ 从市场入手，结合项目本身，深挖项目核心 价值，即本项目所具备的独一无二的价值。 目 录 第一章 市场分析 一、桂林各版块房地产市场特征 二、临桂新区 三、本案周边部分楼盘概况 第二章 项目定位 一、项目分析 二、本项目价值提炼 三、目标客户分析 四、市场形象定位 五、平面表现 第三章 市场推广 一、推广思路 二、推广总体策略 三、推广手段 四、一期推广计划 第一章 市场分析 一、桂林市 桂林地处广西壮族自治区东北部，湘桂走廊南端，是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉。由于宜人的气候和秀丽的风景，使得桂林成为了一个宜居的城市。 由于桂林市周边区域在桂林城市发展中有着特殊的地位，因此通常所说的桂林市房地产市场除了象山区、七星区、秀峰区、叠彩区四个市辖区，还包括临桂新区及八里街两个区域。 桂林市各辖区房地产市场概况 桂林市各辖区房产基本数据信息（2011年数据） 桂林市各市辖区综述 秀峰区：地段、景观优越，配套成熟，且拥有以中心广场为圆心的目前桂林最大最繁华的商圈，是桂林的老中心城区。由于土地资源稀缺，房源有限，其价格处于较高水平。 七星区：桂林高新产业中心，公园、高校、会展、商业、办公等都是该片区的特有资源，拥有较成熟的配套及固定的高薪消费群体，高品质楼盘云集，价格处于桂林市的顶峰。 象山区：拥有大型的批发中心，旅游资源丰富，商贸物流发达，周边配套及交通设施不断完善，楼盘品质也较高，价格不断提升，但未来一段时间内产品的放量相对有限。 叠彩区：商贸物流是该片区的主要特征，拥有桃花江水系及一些景区资源，市政配套较完善，有一定的生活氛围。房价处于相对较低的一个水平，产品供应也处于一个相对稳定的状态。 八里街：以上漓江、高铁板块、商贸物流为支撑，配套设施及交通逐步改善。区域内小规模楼盘较多，总体品质较低，房价处于桂林市的洼地，虽然楼盘数量众多，但楼盘规模普遍较小，总体的产品供应量不大。 临桂新区： 继“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”发展战略后，临桂又迎来了桂林世界旅游城新城市中心的利好发展战略。临桂房地产凭借良好的发展前景，成熟的老城区配套及不断完善的新城区配套，不断加速着房地产的发展。现临桂大盘集中，产品品质不断提高，市场供货量大，价格也在飞速增长，片区关注度高，前景普遍被看好。 1、房地产产品升级，理念革新 新区楼市产品品质不断提升，近期动作尤为明显，无论建筑品质，还是园林设计方面均实现全面的升级。各楼盘注重建筑质量，户型设计独特，幼儿园、会所等成为了楼盘的基本配置，园林全面升级，山体、水系、植被有较好结合，这些是临桂各楼盘综合品质提高的具体体现，也是各楼盘的一个发展趋势，临桂楼盘的品质得到了越来越多客户的认可。 2、房地产市场未来1—2年产品推货量大 区域内大盘林立，各楼盘推货量都较大。碧园的印象桂林、香樟林未来总体推货量约16万平米，1600套房源左右；汇荣·桂林桂林未来推货量约10万平米，1000套左右；奥林匹克花园未来推货量约10万平米，1000套左右；远辰国际文化新城未来推货量约10万平米，1000套左右；袭汇·果岭春天未来推货量约5万平米，500套左右；花样年花样城未来推货量约5万平米，400套左右；飞扬国际未来推货量约5万平米，300套左右；大龙西城新天地未来推货量约4万平米，400套左右；长岛16区未来推货量约3.5万平米，300套左右，金水湾未来推货量约3万平米，300套左右，金源新城福邸嘉园未来推货量约3万平米，300套左右；君临华庭未来推货量约2.8万平米，280套左右；云顶