房地产企业产品战略规划课件.pptVIP

从万科产品战略实施看房产企业产品战略规划之要点 闫磁 庄俊佳 全称为万科企业股份有限公司， 成立于1984年5月， 它是目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。 企业总体战略 产品战略 企业总体战略是最高层次的、最原则性的战略， 各业务单元战略是在总体战略指导下，对各业务单元所作出的规划，它较总体战略更具体。但是，业务单元战略也只是从总体上对本业务单元作出规划，还在许多具体问题并未解决。 产品就是这些问题中的一个。企业具体生产什么产品，产品功能怎么定位，产品品种定为多少，产品如何包装，等等，这些问题都需要的业务单元战略的指导下来具体确定。产品战略就是对这些问题的一个系统解决方案。 所以，从理论上来说，产品战略是支持企业总体战略和业务单元战略的产品系统规划，它是企业战略和产品具体相关工作之间的“桥”，有了它，各项具体工作就与企业战略相对接了，就对企业战略具有支持性了。 万科住宅产品 王石时代 城市花园 长沙青岛广州上海 　　万科城市花园由于身处商圈中心，紧邻大型购物中心和大型商场，所以万科着力将其打造成为独立于商圈之外、闹中取静的纯住宅小区。另外，与同处城阳区域的万科魅力之城主打改善性居住不同，万科城市花园项目将会更强调园林式生活氛围和组团绿化的亲切化。 万科住宅产品 四季花城 广州上海 广州万科四季花城地处广佛都市圈核心，四季花城周边有109万平方米的生态公园，小区本身的自然山水景观已经是小区得天独厚的优势，六山三湖相互贯通，伴城湖、天雨湖与提香山、影月山交互成辉。整个小区的交通流线以“湖畔花街”为主线。它不仅是主要的交通流线，也是由一系列小广场联接而成的活动带，如同南加州的“威尼斯海岸”。 万科住宅产品 金色家园 低密度建筑：设计师精心构思建筑体与园林的布局，让整个社区的视野更加开阔。 两万步园林：设计师汲取重视园林设计精髓，造就一步一景，水林交融的多层景观。2万步间，景色不加重复。看似最平常的几何形态，没有刻意的雕饰，却小中见大，宁静致远。 板式建筑：户户坐北朝南、大面宽小进深、无视线干扰、南北对流，良好观景采光与朝向 观景电梯：每栋都设有观景电梯，在电梯中都可以沐浴阳光。 万科住宅产品 自然人文 2003和2004年，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。比之从前，这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。代表项目有反映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳17英里花园等。 万科产品战略 （一）产品总体战略——延长产品线，锁定终身客户 国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。 万科认为，目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。 （二）产品质量战略 1、产品标准化 万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。 产品标准化的内容 万科的住宅标准化分为几个部分： 第一步是分区域建立万科的《住宅使用标准》和《住宅性能标准》，这是保证产品品质的前提。 第二步是标准化设计，就是按万科住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。 万科以前的项目开发，从立项到销售,通常需要3年左右的时间，而通过标准化的运作,今后的目标是将时间缩短至一年半的时间,这无疑将大大提高公司的运行效率。 2、磐石行动 “磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。 “磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。 （三）产品研发战略——万科建筑研究中心 2002年1月，万科建筑