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武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 资金平衡方案 武汉国佳房地资产评估有限公司 201年月  目 录 第一章 项目基本情况 1 一．项目概况及背景 1 二、项目区位概况 2 第二章 项目成本概算 4 一、测算说明 4 二、征地成本测算依据 4 三、征地成本测算过程 5 四、主要技术思路和相关说明 6 五、项目成本测算 7 第三章 平衡资金测算 14 一、土地价格定位 14 二、土地出让收益 24 三、国家规定计提费用 28 四、土地净收益测算 30 五、资金平衡结论 30 第四章 融资计划 31 一．项目资本金 31 二、项目债务资金筹措 31 三、土地收益转投 34 第五章 项目平衡财务评价 35 一、财务评价基础数据与参数选取 35 二、财务评价报表 36 三、财务评价结论 36 第六章 分析结论 37 附表、附件 39 一．附表 39 二．附件 39  第一章 一．项目背景 项目项目名称：整体改造项目（以下简称项目）。项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作的整体改造项目。 根据武汉市文件：[2012]8号《汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司的请示》，项目由武汉市汉阳区人民政府与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。为促进汉阳西部城乡统筹发展，贯彻落实好省、市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造的批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推进汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，合作框架协议书。 根据《》，武汉市汉阳区人民政府与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司，作为“”整体改造主体，负责项目投融资、基础设施建设、城中村改造建设，实施。项目一是三环线综合整治及绿化带建设的需要。自2011年4月起，市启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“快速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”的具体要求。由于“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧的综合整治和绿化带建设所需的拆迁和征地资金将无法落实，从而影响全市三环线整治目标的实现。 二是“三万”活动中村民强烈要求进行改造。“七村一场”地区基础设施极其缺失，村民医疗、教育以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重不足，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到有效解决，非城非乡的局面造成该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其他城中村村民水平。自2011年3月市“三万”活动启动以来，“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映要求实施村湾整体改造。 三是“城市生态绿楔”规划要求只能实施整体改造。“七村一场”位于城郊结合部，根据2010年国务院批复《武汉市城市总体规划（2010～2020年）》，“七村一场”中有4个村属规划中“城市生态绿楔”范围，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基础设施落后，需要全新建设和改造。因此，无法按照目前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实施整体改造。 概况汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻北接汉蔡高速公路。“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。  第二章 汉阳西部“七村一场”主要包括拟地块征地报批规费、征地成本、基础设施投资费用（三通一平）等。 一、测算说明 根据土地供应计划，制定计划： 1、要纳入武汉市总体的计划，形成和供给总量的平衡； 2、按照武政【2004】7号文提出的土地开发运作的模式开展工作，要抑制该地区地价不正常波动和违规违建的因素，要成片成规模的进行土地收购； 3、需要结合市场的供需状况，适时适地的进行，要兼顾开发商投资者的选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切的项目，必须做好土地的先期工作； 4、要考虑资金的筹措能力和资金负担压力，需要结合资金供给方案拟定可行的计划。 根据规模，紧密联系市场供需状况，周期暂定为5年。 二、征地成本测算依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《城市房屋拆迁管理条例》； 3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）； 4、《武汉市城市房屋拆迁估价实施意见》； 5、《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》； 6、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知（武价房字【2004】74号）； 7、《武汉市中心城区农村宅基地区位图》； 8、《武汉市市区土地定级与基准地价评估》； 9、现场勘查资料、市场调查资料