大荔县同洲湖现代广场项目立项建设可行性策划书.doc

目 录 第一章 概 论 1.1项目名称 1 1.2项目地点 1 1.3区域特点 1 1.4建设规模 1 1.5可行性研究范围 2 1.6项目估算总投资额 3 第二章 项目市场分析 3 2.1大荔县经济发展趋势分析 3 2.2大荔县房地产发展概况 4 2.3区域市场分析 10 2.4项目利弊分析 11 第三章 项目定位及销售预测 12 3.1项目定位 12 3.2销售情况预测 14 3.3销售价格预测 14 第四章 项目的工程技术方案 15 4.1总平面及建筑方案 15 4.2结构 16 4.3供配电工程 16 4.4给排水工程 16 4.5人防 17 4.6弱电工程 17 4.7主要设备设施 17 4.8交通与停车 17 4.9环境保护 17 第五章 项目管理与建设进度计划 19 5.1项目运作模式 19 5.2招投标管理 19 5.3工程监理 19 5.4物业管理 19 5.5建设进度计划 19 5.6销售计划 20 第六章 项目营销和招商方案 21 6.1销售、租赁比例 21 6.2运营策略 21 6.3招商策略 22 第七章 投资估算和资金筹措 25 7.1投资估算 25 7.2资金筹措 27 7.3资金平衡计划：见下表 28 第八章 效益分析 29 8.1销售收入、销售税金及附加估算 29 8.2经营成本及费用估算 30 第九章 项目风险及防范措施 31 9.1市场风险 31 9.2筹资风险 31 9.3销售不确定性风险 31 9.4项目开发的风险 32 9.5成本控制的风险 32 第十章 结论及建议 33 10.1结论 33 10.2建议 33 概 论 5公里环湖自行车绿道集文化、民俗、旅游为一体的县城南户门对于进一步提升城市品位，促进县域经济融合发展具有极大的推动作用。建设规模： 本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。 1936.56万元，其他费用1075.06万元，不可预见费用737.84万元。 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 ㎡ 41302.20 2 总建筑面积 ㎡ 94765.79 3 建筑密度 % 28．53％ 4 容积率 2.28 5 总投资额 万元 20718.24 6 销售收入 万元 29896.04 7 销售税金及附加 万元 1644.28 8 所得税 万元 2140 9 净利润 万元 4344.84 10 投资利润率 % 20.97% 11 投资利税率 % 39.24% 12 建设期 年 2 第二章 项目市场分析 2.1大荔县经济发展趋势分析 2.1.1国民经济社会发展计划、和总体规划 《大荔县城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过陕西省级评审。在城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构大荔县同州湖风景区位于洛河大荔城区段，占地面积4平方公里，景区按照4A级标准建设，6.3公里两岸堤防、1.75公里中隔段、360亩生态景观工程、1000亩湖面蓄水工程、5公里环湖自行车绿道、100辆自行车站点、1000部生态停车场等配套工程及音乐喷泉、福寿桥、康宁桥等20多处景点建设，可容纳5-10万人游乐观赏，成为集文化、民俗、休闲、体验、旅游为一体的新景区。—12月 项目销售宣传阶段 2005年 1月—5月 项目销售预定阶段 15% 187 10% 18 205 2005年 6月—11月 商场销售热销阶段 40% 13568 20% 1052 10% 107 14620 2005年 12月—3月 高层住宅热销阶段 30% 7503 35% 1248 10% 107 8751 2006年 4月—5月 小高层住宅热销阶段 10% 2501 15% 535 30% 320 3356 2006年 6月—8月 整个项目强销期 5% 1250 15% 535 30% 320 2105 2006年 9月—12月 尾盘销售阶段 5 179 20 214 393 100% 25009 100% 3567 100% 1068 29430 第六章 项目营销和招商方案 6.1销售、租赁比例 本项目营销中可采取二种经营方式： 第一种方式：全部采取销售的方式。此方式可以尽快回笼资金、消化所有商业面积，减轻资金压力，提高资金的周转率，尽快获得投资回报收益。 第二种方式：部分销售、部分租赁的方式，即全部住宅、1至3楼商场及50%的地下车位采取销售方式；而4至5层商场、青少年活动中