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洛南县房地产业发展情况调研报告 近年来，我县房地产业快速发展，拉动了经济增长，提高了人居质量，提升了县城品位，成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多的支柱产业。随着我县经济持续、高速、健康增长的良好态势，河洛文件独有的人文和生态优势，正在释放出其拉动洛南经济发展渐趋活跃的巨大潜能。以融入关中---天水经济区为契机，大力发展房地产业，对于提高我县的城市化率，提升县城城市品位，促进洛南经济社会率先突破发展具有十分重要的意义。随着城镇住房制度改革的深入推进，城镇职工住房的商品化、社会化进程、商品房建设步伐明显加快，住房消费走上了市场化道路。房地产业是国民经济中带动性较强的产业，它涉及并影响到建材、轻工、电子等五十余种行业的发展，关系到广大老百姓的“安居乐业”，关系到地方政府的财政收入以及社会的和谐与稳定。房地产业作为一个重要支柱产业，它已成为反映县域经济发展的“晴雨表”，在我县经济发展中的作用也是十分突出的。房地产开发投资作为一个新的经济增长点，已成为我县投资增长的重要因素，成为财政增收的重要来源。根据县政府主要领导指示，近期我们对我县房地产业发展情况进行了调研，并依据发展实际和存在的问题，提出相关对策和建议，供参考。 一、发展现状与特点 多年来，由于我县经济发展滞后，房地产业起步较晚。1998年实施住房制度改革后，我县房地产业逐步启动；特别是2002年商洛撤地设市以来，我县房地产开发进入快速发展的新阶段。目前在我县从事房地产开发的企业共有10家，其中具有二级开发资质1家、三级开发资质9家，注册资本10917万元。近三年以来，累计完成投资3.13亿元，分别在县城西石嘴大桥南侧、尤河桥东侧、县交警大队南侧、原县纸厂、酒厂、面粉厂、原县挂面厂等处建成商品住宅小区（包括头雁新城廉租住房小区）11个，住房17.4万平方米、1450套，加上城区原有住房，城镇居民人均住房面积达到23平方米，城市面貌和居民住房条件得到较大改善，有力拉动了县域经济的发展。概括地讲，主要呈现以下特点： （一）开发规模逐年扩大。2007年以来，在县委、县政府的大力推动下，我县房地产业发展较快。统计数据表明，2007---2009年市区房地产业发展的3年间，表现为快速上升的良好态势，投资规模、开发面积、竣工面积每年以16%、20%和25%的速度递增，住房供应量大幅提升，住房保障水平稳步提高。如表所示： 2007—2009年我县房地产开发情况统计表 单位：万平方米 / 套 / 万元 年 度 开发面积 竣工面积 总 套 数 总投资额 2007 3.2 0 260 3520 2008 5 3.2 190 5500 2009 9.2 1.8 440 10120 合 计 17.4 5.0 1581 19140 ? （二）存量市场依然不足。调查表明，截至2009年12月底，城镇居民成套住房总量累计达到427.8万平方米、35650套（含已售公房、集资房和住宅小区房及居民自建房），但是相对于居民日益增长的住房需求，存量依然不足，供需矛盾突出。据统计调查，目前城镇居住总人口18.6万人，按城镇居民(含农民)平均3.5人一套住房量计算，共需成套住房5.31万套。剔除存量住房、自建房和在建住房，缺口达2.41万套。目前城区成套住房拥有率仅30%左右，人均住房面积低于全国、全省平均水平。 （三）市场增量相对缓慢。按照“十一五”住房建设年度计划，2009年度应建各类住房面积25万平方米、2083套，总投资4.5亿元，但实际列入年度开发计划只有15万平方米、完成投资2.7亿元。至12月底，实际开工面积9万平方米，竣工7.5万平方米、625套，完成投资1.35亿元。目前在建5个住宅小区（含保障性住房）施工面积10.5万平方米、875套，年底前均不能竣工。按住房建设规划进度要求，开发总量不足，投资规模、建设进度趋缓。 （四）房产价格增长过快。随着经济发展和居民收入的提高，以及市场供应不足、原材料价格上涨等多种因素影响，商品房价格持续上涨。据统计，目前城区普通商品房销售价多层1800元/平方米，比2002年上涨近2倍；高层已达2400元/平方米，最高3200元/平方米。尽管与本省其他地市相比房价较低，但相对于居民收入水平，房价收入比偏高，住房消费压力大，已超出城镇居民承受能力。 （五）市场需求量大，但人们购买力偏低，开发商盲目开发，大量商品房滞销。由于存量大，增量过快，以及房价持续上涨带来的消费压力，提前了人们的购房预期。但目前住房市场开发数量过大，空置率高，住宅销售市场持续疲软。今年以来，城区新开工及已完成的天之骄子小区、福景苑小区等几个楼盘预售，销售迟缓，没有出现火爆销售情况，与开发前的预期情况不协调。 存在问题及原因： 近年来，尽管房地产业保持了快速发展的良好态势，但