房屋转租相关法律问题的研究.pdfVIP

2008年3月 黑 河 学 刊 Mar．．2008 总第134期第2期Heihe SerialNo．134No．2 J,,urnal 房屋转租相关法律问题的研究 ⑧吴进强，方健能 (广州市交通物业发展中心。广东广州510080) 【摘要】由于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善，在实践工作中遇到不少难题，因此。有越要 结合实际对相关法律问题进行分析和探讨。首先。对房屋转租的性质、房屋持租的收益、出租人与次承租人的关 系、转租与转让等四个方面所涉及的法律问题，结合实际并运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨；其 次，结合实际工作中遇到的相关问题，探索如何通过签订租赁合同来维护租赁双方的合法权益．避免合FI纠纷。 【关键词】房屋转租；租赁合同；出租人；承租人 【中图分类号】D923．2【文献标识码】A【文章编号】1009—3036(2008)02-0097-03 房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使用，由 租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第 承租人支付租金的行为。而房屋转租是指房屋承租人(转 27条第一款规定：“承租人在租赁期内。征得出租人同意． 租人)将承租的房屋再出租次承租人(被转租人)的行为。 可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”因此，我们可 而房屋租赁各方为了维护各自合法权益的实现，一般都采 以把房屋转租行为分为两类：合法转租行为和非法转租 取书面合同形式来明确双方的权利和义务。合同法等民法 (擅自转租)行为。合法转租是指承租人(转租人)经出租人 作为私法更强调契约双方的意思自治，只要双方的约定不 同意进行房屋转租的行为；非法转租是指承租人(转租人) 违反法律、法规的强制性规定，则该约定有效而依法受到 未经出租人同意进行房屋转租的行为。[13m实际上，即使租 保护。目前，《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租 赁合同未对转租进行约定，而承租人擅自转租的，则视为 赁管理办法》等法律、法规、规章均对租赁合同、房屋租赁 非法转租，出租人可以依法解除租赁合同。当然由于多数 合同、转租有相关的规定，而这些规定有时又存在着不一 承租人对相关法律、法规关于非法转租的规定并不太清 致的地方，对这些不一致的表达我们应如何理解，有些规 楚，且非法转租行为在房屋租赁过程中常有发生。因此最 定如规章存在违反上位法或有冲突等情形又该如何适应， 好在房屋租赁合同中对非法转租行为进行明确的约定，减 在实际房屋租赁活动中又该如确保合同的约定不违反法 少双方不必要的纠纷。 律法规的强制性规定，在法律法规对房屋租赁的某个方面 二、房屋转租的收益 规定不完善或不明确时，在实际工作中我们又该如何在合 房屋转租一般都存在着转租收益的问题，对于合法转 同中进行明确约定，等等。因此，有必要结合实际对房屋转 租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是 租的相关法律问题进行分析和探讨，依法签订租赁合同， 合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁 避免实际工作中不必要的纠纷，真正维护租赁各方的合法 物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除 权益。 外”。而对于擅自转租收益的归属，目前主要存在着以下三 一、房屋转租的性质 种观点：第一种观点认为，擅自转租收益属非法所得，应予 房屋转租是指房屋承租人(转租人)将承租的房屋再 没收并罚款。主要依据是《城市房屋租赁管理办法》第32 出租的行为。《：合同法》第224条规定：“承租人经出租人同 条第一款第(三)项的规定：“未征得出租人同意和未办理 意．可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与