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房地产企业介入地方产业地产开发的研究 冯 卫1 张亮2 【摘要】在国家不断推进产业化和产 步调整出来，投向既可以增值保值，又享受 体企业进行的园区开发。主体企业在某一产 业结构调整的今天，大型房地产企业能否将 经济增长的带来的收益。同时，产业地产不 业领域具有强大的综合实力的企业，营建一 产业地产开发作为拓展业务以降低政策风 受房地产调控的影响，并可享受当地政府积 个相对独立的工业园区。另一秭是房地产投 险影响的最佳选择，能否在地方经济发展中 极的招商引资政策福利。 资开发企业在工业园区内或其他地方获取 获取政策性增长，如何与当地政府选择良好 2．2产业发展决定园区发展 工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等 的合作模式等，都是项目前期决策的主要问 产业地产能否繁荣，完全依靠产业园区 基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产 题。 的发展，园区发展的好坏主要取决于进驻园 项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合 【关键词】开发模式；产业地产；土地 区的企业发展，企业发展越大，将会为区域 作经营的方式进行项目相关设旋的经营、管 一级开发：土地二级开发 经济带来不可估量的增长，同时促进园区周 理。 边经济环境的塑造，从而带动地产行业的发 目前，政府主导的模式是各级地方政府 一、引言 展。 最常使用的产业地产开发模式，也是我国产 从2003年以来，房地产行业不断受到 2．3产业地产投资回报稳定 业地产项目建设的主要发起人。由企业主导 国家宏观调控政策收紧影响，住宅和商业的 进驻园区的企业发展相对稳定，物业租 建设的产业地产项目，与欧美、日本的产业 开发已经放缓了的快速增长的步伐，开发商 期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳 地产项目不同的是，也是在政府的支持鼓励 不得不开始调整开发的策略，把目光从民用 定。作为长线持有型物业，产业地产在经济 下完成，独立开发、独立经营的案例很少， 产品转向企业。一些大型地产开发商已经开 稳定、社会稳定的条件下，是个长线投资。 这和我国的建设体制有一定关系【2】。 始加速占领产业园区的建设领域中来，复 2．4投资较大、资金占用程度高 四、房地产开发企业如何参与产业地产 地、绿地、万通、富力、陆家嘴、合生创展、 产业园区的开发区别于传统的以政府 开发 珠江投资等众多开发商纷纷寻找和政府、企 导向为主要方式的开发区建设过程，一个重 政府在建设产业园区过程中，可能会遇 业合作的机会，以提前在产业地产开发的市 要特点就是对产业地产投资方的资金实力 到资金瓶颈，因此需要融资机构和社会力量 场中寻求先机【1]。 要求较高，这样才能保证前期开发区所需的 参与到建设中来，这些参与的企业不仅能够 二、产业地产 资金投入。 带来丰厚的资金，而且能够引入专业的建设 1．产业地产概念 产业地产资金占用周期较长，投资回收 力量和管理经验，以助力园区的发展。 产业地产，原型是工业地产，是一种将 期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成 1．作为项目投融资平台，不参与实体建 ‘ 产业运营和地产开发相结合的房地产开发 为资金不足的中小型开发企业的进入门槛。 设 模式，是指在新经济和新型工业化