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利用统计分析建立地下空间楼层效用比 (朱晓蒋文军) 摘要：地下空间类型多、范围广，本文主要探讨目前估价行业中最常见的地下商铺的 估价方法。通过研究认为传统三大方法(比较法、收益法和成本法)同样适用于地下商业物 业的评估，同时，借鉴国外较成熟的效用比法，提出适合城市地下商铺评估的一条途径一建 立地下商业物业楼层效用比。 本文运用多元回归分析和方差分析等多种数理统计方法，为合理确定地下商铺一层效用 比及其它一些修正系数提出了科学的方法。该方法对我们估价行业目前估价中常见的关键参 数确定也有一定的借鉴意义。 关键词：地下空间权，价格评估，效用比，统计分析 一、地下空间权概念 地下空间权是指权利人依法对地下空间所享有的支配和利用的权利。2007年通过的《物 权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设 立的建设用地使用权，不得损害己设立的用益物权人的权利。” 地下空间权包含两大类，一类是地下空间使用权，与地上的土地使用权近似相对应；另 一类是开发完成后地下空间所有权，与地上房屋所有权近似相对应。 《浙江省地下建筑物登记暂行办法》从2013年5月1日起施行，第四条规定省住房城 乡建设主管部门负责指导和监督全省地下建筑物登记工作。第六条规定国有土地范围内经依 法批准建设的地下建筑物，申请人可以向房屋登记机构申请地下建筑物登记。第八条规定地 下建筑物按照基本单元进行登记。 二、地下空间权估价方法综述 (一)传统估价方法 传统房地产估价方法主要分为三个类型：(1)基于房地产取得开发成本的成本逼近法， 那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，特别是对一些单建式地下空间应用成本法是可 行的；(2)基于房地产市场交易的比较法，如有成交案例的地下车位、车库以及地下商业服 务用房等；(3)基于房地产开发利用收益的收益法，有明显收益的地下商业服务用房以及地 下车位、车库等。 传统的三大估价方法运用到城市地下权评估已具备一定条件，地下空间权价格估价思 路、方法理论上与地上房地产所有权价格评估一致，但不同方法的选择及应用受到市场发育 状况限制。 (二)非传统估价方法借鉴 234 国外对城市地下空间的定价技术路线有：参考地面价格法、特征价格法、意愿调查法、 影子价格法等。有关的定价理论模型有：地下交通项目定价法、铺设地下基础设施定价法、 损失补偿法(日本)、史基墨滚动法(德国)、深度补偿率法(台湾)等。 与地面商业相比，地下商业交易市场发育不成熟，成交案例比较缺乏，估价方法选择性 较少，因此借鉴一些非传统的估价方法非常有必要。比较成熟的一些非传统估价方法有参考 地面价格法、史基墨滚动法等，建立楼层效用比率法，用系数修正法确定地下空间权的价格， 可以把这种方法理解为比较法的一种延伸。 地下商业效用比的估价思路 (一)楼层别效用比概念 楼层别效用比率，顾名思义应以效用作为计算的标准，在买卖时，其价值被货币化成为 价格；在出租时，价值被货币化成为租金。故使用出售价格或租金来推算楼层别效用比率是 较为可行的方法。因此楼层别效用比可反应市场上消费者对高层建物各楼层间喜好之差异 (林雅莹，中华民国99年)。 所谓“楼层别效用比”，是因为大厦各楼层高度不同，故可及性、宁适性、视野景观及 避难时效之效果随之不同，导致效用、价值及产生的价格或租金上的差别，将价格或租金差 别以百分率表示(游适铭，2002)，就成为楼层别效用比。 这个比率实质上是利用市场支付意愿差异程度来观察各层效用之间存在差异的比率。在 本文中，以地面一层商业为基数，地下一层单价与地面一层之比简单称为“地下一层的效用 比”。 (二)地下商业效用比评估思路 从样本的市场调查资料科学推断得到总体规律，这需要采用数理统计技术，收集典型地 下商业样本，可得到单个样本地下一层效用比，运用数理统计方法对此效用比进行检验，以 及求得不同类型地下一层效用比。估价思路如下： 第一步，调查收集杭州市区地下商业及对应地面商业成交价格、租金价格、区位因素、 实物因素等资料。 第二步，对收集的商业成交价格、商铺租金信息进行整理。 第三步，利用多元回归、平均单价等进行统计分析，计算出每个样本楼盘地下一层商业 与地面一层商业价格比值，建立样本数据