关于预购房屋再转让合同效力的思考.pdfVIP

免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 关于预购房屋再转让合同效力的思考 本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人 签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为 该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界 同仁。 一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解 探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十 七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权 的，不符合本法第三十八条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意 的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他 情形。” 目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房 屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。 本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定 中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定： “房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行 为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所 有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房 屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书” 是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此， 从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义 务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效? 如此势必违背了合同的意思自治原则!此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由 进行反悔的行为。 另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该 再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点 从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。 不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣 工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行 转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规定禁 止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售 房再转让予以认可的基本精神。 目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合 同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转 让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同 免费法律咨询3分钟100%回复 文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同 债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，