第讲：第六章零售商业物业经营管理.docVIP

第六章　　零售商业物业经营管理 考试目的 测试应考人员对零售商业物业经营管理的内容、特点、模式等的掌握程度和实际运用能力。 考试内容 零售商业物业的分类及经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 历年考情 2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点在新教材中分值为12分，占比为18.5%，出题概率高。 第一节　　零售商业物业综述 知识点一：零售商业物业的概念（轮换考点） 零售商业物业（以下简称商业物业）指用于零售商业的物业，其范围相当广泛。从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。 知识点二：商业物业管理的基本共性（轮换考点） 1．附随性——从商业角度看 商业经营者通常把商业物业的物业管理服务标准与商业经营活动一并看待，商业经营活动的不定性致使商业物业管理始终处于附属地位。 2．潜隐性——从物业角度看 消费者很少会主动联想到一流的商业物业管理服务。 3．保障性——从业主角度看 这也是商业物业经营管理服务与其他业态的物业经营管理服务的主要区别。 知识点三：商业物业管理的目标——“六统一”和“一指导”（常考点） 六统一： 1．统一的店面管理 商业物业店面管理涉及很多方面，如根据季节和节假日制定合理的对外营业时间。 2．统一的形象管理 商业物业的形象管理涉及员工形象和商业物业形象两方面。 如：按照工装设计计划统一所有员工服装款式、颜色和配套件数、工鞋工袜及工牌设计制作；在现场管理中，制定严格的员工现场行为规范。 3．统一的员工管理 制定严格的员工行为规范等有关规定，在日常的现场物业管理工作中加大检查力度，统一管理。 4．统一的安全管理 安全工作对于任何一个商业物业来讲都需要一把手负责。物业服务企业在维护商业物业安全方面负有重大责任，要努力避免各类事故发生。 5．统一的租赁管理 根据每个承租商的经营状况，招商部门会定期对不符合商业物业经营标准的承租商进行汰换。 6.统一的价格与质量检查管理 物业服务企业要积极配合运营部门开展价格与质量检查工作，对于已发现的违法违规行为，物业服务企业要配合运营部门或国家执法部门的行动。 一指导： 一个指导即权益的指导。 物业服务企业应在承租商开业前对其应具有的权利和应承担的责任给予必要的宣讲和培训，使承租商员工明白自己的权利和义务，自觉遵守物业管理的相关规定。 例题：商业物业管理目标中的“六统一”包括（abce）。 a.??统一的店面管理 b.??统一的形象管理 c.??统一的安全管理 d.??统一的权益指导 e.??统一的租赁管理 知识点四：零售商业业态分类（常考点） 零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。我国零售业态分类体现了商业物业及其商品结构的特点，即同时考虑多种因素进行分类。其中，规模一项主要用经营面积来衡量。经营面积是指零售店铺内收银线以内的自营面积。 根据国标（2010），零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。细分如下： 有店铺零售业态： 无店铺零售业态分： 有店铺零售业态因其有着固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成，因此需要良好的物业经营管理。商业物业经营管理的对象主要是有店铺的零售业态，有店铺业态详细说明： 1．食杂店 面积在100平方米以下，以香烟、饮料、酒、休闲食品为主，一般位于居民区或传统商业区内，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。 2．便利店 面积在200平方米以下，位于商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校等公共活动区内，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。 3．折扣店 店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。一般位于居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。拥有商品种类不到2000个，经营一定数量的自有品牌商品。 4．超市 是开架售货、集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。根据满足的需求对象不同，可以分为便利超市、社区超市、综合超市和大型超市。 （1）便利超市。 满足顾客便利性需求为主要目的，经营面积在200～500平方米的零售业态。 （2）社区超市。 以经营食品（包括生鲜和包装食品）为主，满足社区居民日常生活必需品为主的，经营面积在500～2000平方米的零售业态。 （3）综合超市。 基本满足顾客日常生活必需品一次性购齐，经营面积在2000～6000平方米的零售业态。 （4）大型超市。 品种齐全，满足顾客日常生活必需品一次性购齐，经营面积在6000平方米以上的零售业态。 5．仓储会员店 以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。 6．百