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投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析 北京信息科技大学经济管理分院 王 磊 【摘 要】新会计准则中公允价值的应用是其一大亮点，也是与国际趋同的重要表现之一。新准则中首次将投资用房地产从固定资产、 无形资产中分离出来单独列示，并允许企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。文章就投资性房地产公允价值计量实际应 用情形进行分析。 【关键词】投资性房地产；公允价值；后续计量 一、准则中对投资性房地产的有关规定和影响 司净利润的2.61% ，占1 570 家上市公司净利润的0.23% 。从上市 投资性房地产是一种为赚取租金或资本增值而持有的房地 公司整体方面分析，2007 年年初公允价值模式计量的投资性房地 工工 产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用 产变动为39.29 亿元，占2006 年 12 月31 日股东权益（旧准则） 权、已出租的建筑物。 41 486.64 亿元的0.09% 。从上可以看出，采用公允价值计量并没 作作 新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性 有引起公司净利润大幅度的变化，它对所有者权益影响也很有限。 研研 房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价 原因主要是仅 18 家上市公司（占有此类业务公司数的2.86%）采 究究 值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价 用公允价值对投资性房地产进行后续计量。但从18 家上市公司中 值模式进行后续计量。这意味着公司可以对两种计量模式进行选 个别典型公司进行分析计算可得，公允价值计量导致的所有者权 公公 择，而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式 益变动占投资性房地产账面价值的10%左右，较其以前期间的收 允允 的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允 益都有较大变化（主要是投资性房地产采用公允价值计量产生较大 价价 价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还 收益）。 值值 规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产 采用公允价值模式计量投资性房地产，对房地产公司所有者权 计计 计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允 益与净利润的影响是最大也是最直接的。可笔者在对上市公司 量量 价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额 2007 年财务报告进行筛选时却发现，大多数房地产公司并没有采 计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折 用此计量模式，像万科、保利地产、陆家嘴等房地产大公司都没有 旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额 采用公允价值计量模式。对此，笔者对实际应用情形进行分析，得 调整留存收益而相应地得到了补偿。若采用公允价值模式计量投 出以下原因： 资性房地产，应当满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有 （一）收益不具有稳定性，为企业带来波动风险 活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场取得同 对于涉及房地产的行业来说，运用公允价值计量模式时，利润 类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产 明显提升的同时面临着波动风险。有些企业并不愿意