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第四章 零售商业物业管理  章节概要 零售商业物业概述：介绍零售商业物业的概念和分类。 商场物业及其管理模式：介绍商场物业的概念、分类、特征及其管理模式。 商场物业管理的内容和特点：（1）商场物业管理内容（2）商场物业管理特点。 本章重点为商场物业管理的内容和特点。 第一节 零售商业物业概述 零售商业 （一）零售的含义 在商品流通市场上，零售是指商品市场流通的终端。 零售是包括所有向最终消费者直接销售商品和服务，以供其作为个人及非商业性用途的活动。 （二）零售企业 通常又称零售商或零售商店，是指那些其销售量主要来自零售的商业企业。 （三）我国零售商业的发展 业态单一，以百货店为主 多元化的格局 零售商业物业 从零售商业物业经营商品的不同，可分为电器商店、服装商店、肉菜市场、综合商店等。 从组织形式来划分，包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等。 从零售服务辐射范围的大小不同，可分为 都市型的大型综合商厦、商业街、购物中心（购物广场）、区域性的百货公司、连锁式经营的超级市场、货仓量贩店、专卖店、士多店等形式。 士多店 士多店又有人叫士多里，俗称洋烟纸店为“士多”（store），即英语杂货铺的意思。在我国的一些沿海城市人们把商品种类繁多的店铺称之为士多店。  英文“store”的译音。是小杂货店的意思。  这个说法首先出现在中英文混用的香港，后来引入大陆。称为“——士多” 从物业的产权性质来看，大致分为 统一产权 分散产权 临时转移产权 综合的多种形式产权。 第二节 购物中心及其管理 购物中心的概念 1985年美国出版的《零售辞典》认为： 购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和管理，通常包括一个或多个大的核心商店，并有众多小商店环绕其中，有庞大的停车场设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。 英国出版的柯林斯《英文辞典》认为： 购物中心是一个有众多商店组成的商城，包括商店、餐馆等，形成一个独立的建筑单元，通常设有停车场设施。 特点： 同一建筑里，容纳了众多的各种类型的商店、快餐店，并配有小型儿童乐园和顾客休息的大厅等。 大多以一两家店为龙头，功能以购物为主，除购物外，还有餐饮、美容、休闲、娱乐等服务。 二、购物中心的建筑特征 商业空间步行化 商业空间室内化 公共空间社会化 三、购物中心的本质 购物中心的本质特点在于统一管理和分散经营的管理方式，这是判断购物中心的标志。 购物中心的建筑设计 先进的管理方式 购物中心与百货商店和超级市以及商业街的区别 购物中心的本质 四、购物中心的市场特征及其管理模式 （一）购物中心的市场特征 有计划聚集的统一性 采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式 功能复杂多样，规模巨大 （二）购物中心的管理模式 开发商自行管理 国外的管理机构参与合作管理 专业的物业管理公司进行市场管理 主要承租者进行经营同时开展管理 五、承租商的选配 （一）制定承租政策 （二）承租户在购物中心的位置和分布 第三节 零售商业物业的管理 （一）开业前期的管理 购物中心的经济决算 招商和承租户选择 承租户租金的确定 （二）开业阶段管理 做好营销宣传 做好开业组织 做好开业率高 做好开业的现场环境管理 （三）经营阶段的管理 2011年5月23日 * * * *