项目实施策略意见建议.docVIP

目 录 序 言 第一部分 项目定位回顾 一、品牌战略定位 二、主题定位 三、形象定位 第二部分 项目实施策略意见建议 一、项目整体实施策略 二、项目招商策略建议 三、项目销售策略建议 四、项目推广策略建议 五、项目商业物业管理策略意见建议 综述 序 言 商业地产开发不同于住宅地产开发，运作中不仅环节增加，难度更大，周期也更长。对项目进行全程开发，应对每个环节进行着重研究，解决相关专业板块的技术难题。对开发商而言，商业地产开发是以获利为目的经济投资活动，利润最大化是它的根本目的，短期的经济利益特别重要。所以在商业地产开发过程中，我们需要在准确的商业经营定位基础上将项目运作的各个部门的问题给予合理的解决才能实现利润最大化。 在商业地产的开发过程中，科学适宜的对项目涉及的招、销、管、宣传推广研究到位，才能保障项目的成功开发。本意见建议是针对项目核心技术进行重点分析，对项目进行指导性引导，使项目推广、招商、销售、商管等板块相互兼顾，形成合力，共同推进项目推广工作。 第一部分 项目定位回顾 一、品牌战略定位 打造西宁最具规模、最具投资价值的商业旗舰。 二、主题定位 佳豪商业广场 三、形象定位 新 城市名片 打造商业新格局 新 地标建筑 提升城市新品质 新 业态组合 引领生活新时尚 第二部分 项目实施策略 一、项目整体实施策略 招商先行 营销展开 管理跟进 文化支持 ◆招商先行：招商先行是为了项目制定销售方案时考虑大商家整租而不能销售的矛盾。同时，以品牌形成强大的集客力，增强项目竞争力，虽然做不到订单式的进行招商，但避免了后期品牌大商家进驻困难的局面。再者，以招促销，实行带租约销售，迅速解决区域销售问题。 ◆营销展开：营销在此体现两个概念，一就是宣传推广，二就是项目的销售。在确定大商户进驻的情形下，进行造势宣传，明确销售的面积及方案、政策，再次理清销售和推广的思路，才能产生强大的竞争支撑，实施销售的目标就会顺理成章。 ◆管理跟进：商业项目管理方面必须给予相当高度的重视，原因有：一是商户对管理的认识越来越高，要求越来越严，明白管理给后期的经营应带来的直接价值和附加价值；二是投资者，特别是纯投资者认为管理的稳定和效果将对其长期的收益有着直接和关系，是投资信心的保障；三是消费者在消费的时候总会选择信誉、服务、品质等方面过硬的商家进行交易。这也是人们消费观念、消费意识改变对管理提出的要求。商业的发展离不开消费者的支持，良好的管理是保证了消费者的需求。 ◆文化支持：本案所处的地段和固有的商业根基使商业街形成了西宁商业龙头地位，商业的发展必需要有良好的商业文化底蕴，商业街的改造是在原有良好的消费文化基础上进行进一步的提升，让改造后的佳豪商业广场展现更多的人性化、更美的环境、更高的生活文化追求，成为人们乐不思蜀的好去处。 二、项目招商策略建议 1、主力店招商重点考虑 ◆主力店招商是所有商业地产项目首要考虑的因素。 ◆主力店招商存在不利因素，往往会失去销售的可能性，对主力店引进而言，开发企业会因此而失去部分利益，但因品牌而带来其它利益的增长甚至会超过因主力店引进而失去人利益。 ◆全面平衡引进主力店对项目价值提升和资金回笼，决不能因为主力店的招商而影响项目工程的推进。本项目从资金方面考虑不会存在太大的压力，可以对引进主力店进行全面的考虑。地下部分除地下商业街外可考虑引进大型超市，地上南区可考虑引进主力百货店，两大主力完成能在西宁形成强大的竞争力，力保商业霸主的地位。 ◆时间上要进行充分的考虑安排，切不可售后再招，一旦出现售后再招，面临投资人的回报，经营人的调整一系列尖锐的问题，非我们想象而可以解决的。 2、地上部分先行招商 ◆放量的多少会影响招商的结果，过度的放量会导至项目价值弱化。 ◆地上部分先放是保证品牌的集中展现，做出形象体现整体形象。 ◆地下部分商业街在品牌度方面可以不做过高的要求，尽可能满足中低端消费群的消费需求。 ◆四层五层招商建议尽可能整租为目标，结合经营业态可考虑分区进行，原则上顶层考虑餐饮、休闲、娱乐为主，四层则是交叉层，承上启下，解决招商中存在面积可变性的问题。 3、“放水养鱼”是成功招商的保障 ◆鉴于商业大环境现状和竞争的需要，满场开业和培育市场是我们首要考虑问题，让商家先获利才能保证商业的长期经营，招商要衡量“舍得”得关系，有“舍”才能有“得”，适当的让利可让经营者有信心经营好自己的产品，才能和管理公司共同应对竞争。 ◆形成热招的局面，利于项目的炒作，营造火爆的招商局面对销售是最大的支撑。 4、招商区域划分和业态业种布局是对项目全局的考虑因素 ◆鉴于项目目前情况看，投资登记人基本为经营者，自买自营的占比很大。因此，区域划分有助于区域价值提升。 ◆业态业种规划有助于招商管理的同时也体现各业态业种所在