鹿泉项目方案.pptVIP

本案处在鹿泉板块，距石家庄市中心18公里 ，对市区客户心理距离很大。 植物园板块、三环板块、西部山前板块对本案的市区客源有拦截型竞争。 三个竞争板块产品供给丰富，住宅消费的两极化趋向明显。 植物园、秀水公园、源泄洪渠的原生态自然景观优势是植物园板块的竞争价值核心。 低密度和景观优势，是该板块产品竞争的市场突破点。 与二环的对比性价差（800元／㎡左右），是三环板块的竞争价值核心。 创新性的户型设计和高性价比，是三环板块产品竞争的市场突破点。 “创新”是果岭湾取得区域竞争成功的核心。 城市规划、一山一水、交通优势，是西部山前板块的竞争价值核心。 花园洋房和区域升值潜力，是西部山前板块产品竞争的市场突破点。 花园洋房面积普遍在160—220平米，市场差异化空间很大。 三个房地产板块两极化消费特征明显 本案处在鹿泉西北部，距县中心和抱犊寨3公里 ，周边生活配套比较缺乏。 本案处在北斗路北侧——外部交通比较便利，内部交通通达性较差。 两大特征：1、房价俯卧撑  2、高端住宅产品市场空白 本案依托于2000亩的太行国防园和著名旅游风景区抱犊寨，有一定的旅游资源优势。 和竞争对手比较，项目核心竞争力仅仅表现在规模优势和升值潜力。 地块因子分析——地块自身资源与项目档次的匹配度 大盘产品线—丰富的产品层次，不同产品承担不同的使命 大盘产品线—丰富的产品层次，不同产品承担不同的使命 入户花园的户型设计。 景观露台、空中庭园的户型设计。 景观露台、空中庭园的户型设计。 景观露台、空中庭园的户型设计。 满足养老消费，二代人的空间需求。 客厅挑空的跃层设计。 利用土地坡度，做跌景规划，打造荷兰风情。 安防系统及系统硬件展示：增强置业者对社区安全的信任 市场比较法——价格定位及修正 市场比较法——加权修正计算 价格体系调整系数原则 本案价格策略的核心原则 产品升级：花园洋房 花庭洋房 小联排 会员门槛、 VIP认筹、圈层推广 三级储客筛客方式 启动销售大事件：建立领先客户，形成优秀客户趋同心理，重视口碑效应。 差异化策略拉开与周边项目的差距，直接占据市场第一的制高点 在形象推广阶段，定位不断拔高，文化内涵不断扩充，区域价值不断提升 项目交通动线的美化和展示 售楼部以外形取胜，内部气派、尊贵。 三维展示：对项目进行全方位展示，增强置业者对项目的认同感 在层层铺垫后以至高形象站位市场，最大限度地挖掘区域价值，实现推高价格、快速销售。 用心 钜献ProfessionalService With Heart 在房地产的定价策略中有多种定价方法，如：市场比较法、成本导向法、利润导向法等，我们采用以市场比较法为主要定价方法： ? 产品竞争 ? 区位相近 ? 客户重合 参考楼盘选择 果岭湾 香木林 名仕苑 汀香十里 ? 客源拦截 价格定位 价格定位 分值（Q） X 3400元 3040元 3100元 3000元 均价（P） 40% 10% 30% 20% 参考权重（W） 15 13 12 13 12 景观环境15 12 15 10 10 10 内部配套12 16 15 14 13 16 市政配套15 22 19 19 19 19 户型设计19 13 12 11 10 12 地理区位12 本案 盛世瀚海 阳城花园 锦绣城 金榜华庭 因素 物管服务15 14 16 14 14 16 工程进度10 12 12 12 12 6 建筑结构20 20 20 20 20 22 市场静态比准价格 3350 元/㎡ 溢价因素 理想溢价 最低溢价空间 产品创新溢价 7％ 1％ 营销策划 4％ 1％ 溢价合计 11％ 2％ 本项目可实现动态价格 3718元/㎡ 3417元/㎡ 均价实现的前提—— 产品＋概念的成功打造 营销策划精准化 产品创新—— 产品概念创新 产品表现形式创新 备注：根据不同的景观、朝向、产品再确定每栋楼的均价。 Pi’=(Qx/Qi)*Pi P1’=(Qx/Q1)*P1=（122/115）*3000=3100 P2’=(Qx/Q2)*P2=（122/113）*3100=3260 P3’=(Qx/Q3)*P3=（122/112）*3040=3230 P4’=(Qx/Q4)*P4=（122/120）*3400=3456 各相关楼盘权重取值为：Wi(某定级因素对楼盘的优劣影响度) W1=20% W2=30% W3=10% W4=40% 加权值算法：PX=ΣPi′ Wi= P1’W1+ P2’W2+ P3’W3+ P4’W4=3350元。 本项目现阶段推出：整体均价为3350元/平米。 价格定位 好+0.02% 差﹣0.02% 通风采光 临街﹣0.02% 临街 两户