“房随地走”和“地随房走”的有关问题.pptVIP

所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。 反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。 关于以上两点，《担保法》、《房地产管理法》和《物权法》第146条、147条均作了明确规定。 实际中很难避免土地和地上建筑物分别被处分的情况，特别是房屋管理和土地管理分属不同部门时。《物权法》第10条要求房地产进行统一登记，这样原来的分别登记和统一登记之间就发生了冲突，特别是在《担保法》状态下因为是分别登记，房屋抵押归房产管理部门管理，土地使用权抵押归土地管理部门管理，即出现了房地产抵押进行了分别登记。 某开发商，在某地买来一块土地使用权，自己盖了一幢写字楼。盖完之后，要开发另外一个楼盘时没有钱了，就准备向工商行借五千万。工商行让其出具担保，开发商把自己这块价值一个亿土地的使用权作担保。《担保法》规定了房屋要跟着土地走。所以工商行就同意了，并和开发商签订了抵押合同，而且把土地使用权在土地管理部门办理了抵押权登记。 资金贷出来了之后，开发商在开发过程中发现五千万不够，于是就想要和建行再签订一个抵押贷款合同。就用这幢写字楼再去签订抵押合同，准备借三千万，建行开始不同意，认为土地使用权已经抵押了，房子应当跟着地走的。但开发商说跟工商行签订合同的时候是用土地使用权作抵押的，写字楼并没有抵押，对此，工商行是同意的。这个写字楼怎么也能拍卖七、八千万，于是建行也同意了，并在房屋管理部门签订了房屋抵押权登记。后由于各种原因开发商不能如期还款，引发了诉讼。 面对这样一起土地使用权和房屋所有权分别抵押而且分别登记的情况，法院该如何确认两个合同的效力，又该如何处理呢？ * *