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浅议商品房买卖违约情形及对策 摘要：近年来，随着国家经济的发展和人民物质生活水平的提高，越来越多的人选择到城市买房。然而由于各种原因，房地产市场的商家却鱼龙混杂，档次不一，信用也各有不同。有些无良商家为了一己私利，盖危楼，售次楼最终导致安全事故发生的现象并不鲜见。与此相对的是，处于绝对弱势地位的普通消费者，他们用尽一生的积蓄在城市买了一处安身之所，不曾想换来的却是无尽的烦恼和深深的叹息。鉴于此，本文试分析当下商品房买卖当中，出卖方可能存在的一些违约现象，并通过对这些现象所体现出来的利益纠葛做一个简单分析，进而从法律视角提出一些针对违约情况的补救措施和维权策略，以供探讨。 关键词：商品房 违约 补救措施 维权策略 一、商品房买卖出售方违约类型 商品房买卖作为市场经济中的一个独立因素，不仅有着市场经济特有的自发性和导向性，而且其本身又具有复杂性、求利性、相对性等特征；与此同时，国家为了调控房地产市场以遏制房价的过快增长，近年来已陆续出台了新“国四条”、“国十条”以及其他一些相关法律法规。 主观因素和客观规律导致了商品房买卖市场的违约类型不胜枚举，而且随着社会生活的继续，商品房买卖违约形式必然将越来越新颖。因此，笔者只能取其典型加以分析，以期抛砖引玉。 1.逾期交房 标的商品房的交付日期作为商品房买卖合同的主要条款，经国家相关法律明文要求，必须明示在商品房买卖合同当中。但是为了应对各种可能出现的突发状况，商品房买卖双方在签订出售合同的时候往往规定了一个交付宽限期限，即标的房产只要在该宽限期内被交付则买方无权要求退房，与此同时为了弥补买受人因为房产的延迟交付，在该宽限内往往也规定了由出售方支付违约金的条款，但是违约金比例往往较低。同时《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第十五条也规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。可见对于逾期交房的违约情形，原则上还是以当事人之间签订额购房合同为准，只有没有相关约定之际才考虑适用《解释》第十五条。 商品房买卖作为一种民事合同行为，应当贯彻合同自治原则。经过买卖双方协商一致的延期交付条款理应作为延期交付情况出现时的处理依据，国家司法机关不能强加干涉，但是对于没有约定宽限条款的商品房买卖合同和超过了宽限期的商品房买卖行为则应当受相关民事法律法规的调整。《解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使得，解除权消灭。 2.不协助办理房屋权属证书 开发商交付房屋并保证房屋所有权人能取得房屋产权证，这是开发商最基本的一项义务。商品房《解释》第十八条对这一问题作了明确规定：因开发商原因，购房人未能按期取得房产证的，开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额，按照购房人已付购房款总额，以银行逾期贷款利息为标准计算。 该条还规定了购房人应当取得房产证的期限，分为三种情况：第一、购房合同约定有期限的，按合同约定；第二、合同没有约定且为预售的，为房屋交付使用之日起90日内；第三、合同没有约定且为现售的，为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内，因开发商原因办不下房产证的，购房人即可按前述办法，要求开发商支付违约金。《解释》第十九条规定：如果开发商在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于自身原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。 3.套内面积与合同不符 建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中接约定总价款。第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为房屋缩水，实际上表现形式各有不同。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠，但是预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益，对于购房者而言，对房价款的承受能力，对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的。面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，