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销售不动产应税营业额的稽查 来源：作者： 　　(一)应税营业额的确定 　　纳税人销售不动产的营业额，是购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经营利益)。由于营业额是以人民币形式体现的，因而，无论纳税人收到的是货物或取得的是其他经济利益，都应按规定折算成人民币，计缴营业税。 　　在确定营业税的计税依据时，应注意以下几个方面的问题。 　　1.代收代付费用的处理。房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金，如代市政府收取市政建设费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司并不作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理，将全额转交有关部门。根据《营业税暂行条例》中关于“营业税营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用”的规定，对此类代收费，无论其财务上如何核算，均应全部作为销售不动产的营业额计征营业税。 　　2.合作建房营业税计征依据的确定。合作建房的方式有两种，一是纯粹的“以物易物”，二是货币资金与土地使用权合股。 　　(1)“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有两种：以房换地，以地换房;租地建房，以房抵租。 　　以房换地的营业额的确定。例如甲方投资1200万元在乙方提供的土地上建造房屋，房屋建成后按协议甲与乙按6：4的比例分配房屋。由此可以推知，乙方提供的土地使用权价值为800万元。房屋建成后，其价值为甲方投资的1200万元再加上乙方提供的土地使用权价值800万元，合计为2000万元。双方按6：4的比例分配房屋，分别取得1200万元和800万元，从表面上看双方均未获得任何增值价值。但分析其内涵可以发现，甲方取得的1200万元是由720万元(1200× 60%)的房屋价值和480万元(800× 60%)的土地使用权价值组成的;乙方取得的800万元是由480万元(1200×40%)的房屋价值和320万元(800×40%)的土地使用权价值组成的。其实质是建房单位甲用价值480万元的房屋换取了有土地使用权单位乙价值480万元的土地使用权，即发生了销售不动产和有偿转让土地使用权的行为。那么，建房单位甲应以480万元作为销售不动产的计税依据，土地使用权的提供方乙应以480万元作为有偿转让无形资产的计税依据。 　　以出租土地使用权换取房屋所有权应税营业额的确定。例如甲方租用乙方土地使用权若干年，由甲方在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，甲方将所建建筑物连同土地使用权一并归还乙方。在这一经营过程中，甲方是以建筑物为代价换得若干年使用权，乙方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。则甲方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税;乙方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”税目征收营业税。营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。 ???? 　　(2)甲方以货币资金，乙方以土地使用权合股，成立合营企业，合作建房。以此种形式的合作建房，要视具体情况确定如何征税： 　　房屋建成后，如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对乙方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征其营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。 　　房屋建成后，乙方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的“投资入股不征营业税”的行为，而属于乙方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么对乙方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税;对合营企业则以全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。 　　如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的“无形资产投资入股，共同承担风险，不征营业税”的行为。因此，首先对乙方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定;其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 　　3.外商投资企业从事城市住宅小区建设，就其取得的营业额计税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计税;对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中，并已征收营业税的，不再计征营业税。 　　4.房地产开发企业与包销商签订合同售房情况的营业额确定。房地产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场自订价格进行销售，由房地产开发企业向客户开具房产销售发