黄家华苑项目与研究的分析报告.docVIP

山东海阳市黄家华苑项目 研究分析报告 山东泰安市金线房产 二零一零年七月 黄家华苑项目研究分析报告 摘 要 自我公司上次初步接触了贵公司的“黄家华苑项目”以后，我公司就对该项目产生浓厚的兴趣，公司的几位领导对该项目的营销合作有着强烈的愿望。但是，由于我们目前所掌握的一手资料有限，在此基础之上我们对该项目做了一份初步的市场营销分析报告，随着我公司对“黄家华苑”项目及周边房地产市场情况的不断深入了解，我们会尽快做出一份详细而深入的营销方案。 从目前所掌握的情况来看，我们认为“黄家华苑”项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势，同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境等方面存在一定的问题。 为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证开发商的利益，我们会在销售策略、价格体系、营销包装等方面提出一些调整方案。 我公司具有多年的销售经验、强大的人才队伍和科学的管理体系。我们本着为开发商负责、对项目负责的态度会快速有效的开展我们的工作。 真诚希望能与贵公司携手合作！ 区域市场分析 “黄家华苑”小区位于黄海之滨半岛南端的海阳市凤城旅游度假区内处三个开放城市的中心地带。属暖温带东亚湿润季风型气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年平均气温12摄氏度适合居住。—8000元 /平方米的高档别墅，从我们对本区域的几个预售项目的简单调查来看，房价仍有上涨的趋势，这充分说明了外地投资顾客的需求已经被点燃。因此我们认为海阳海景房的前景是十分乐观的！然而黄家华苑目前的现状存在一定的问题，因此销售工作怎样开展才能在良好的前景中取得优秀的业绩，是我们急需解决的首要问题。 （五）同区域部分楼盘调研分析 项 目 黄海花园 凤凰国际 碧海金滩 海润阳光 楼盘地址 海阳市旅游度假区东凤路 海阳市旅游度假区凤凰路与龙凤路交汇处 海阳市旅游度假区凤凰路 海阳市旅游度假区滨海大道北龙飞路西 占地面积 25万平米 27.8万平米 18.2万平米 2.2万平米 建筑面积 27万平米 29.2万平米 21万平米 7.6万平米 容 积 率 1.06 1.05 1.15 3.4 绿 化 率 40% 49.50% 40% 35% 物业类别 多层、小高层、联排别墅 多层、别墅 多层 高层（酒店式公寓） 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 精装 均 价 3200元/平米 3000元/平米 3100元/平米 6800元/平米 从以上是几个楼盘可以看出，目前该区域房产市场上多是建筑规模较大的楼盘，可以简单判定，多数开发商都是有一定实力的大型开发公司；从物业类别来看，多层的普通住宅还是占主导地位；容积率低，并且大多数项目对自身环境绿化要求都很高，说明开发公司提供的不再是仅仅供居住之用的场所，更是舒适的活动空间或休闲娱乐的奢侈品；从销售价格里看，周边区域同类产品在3000元/平米左右，也是我项目价格定位的依据。 （六）结论 1、目前市场上的商品房供应量较大，且有上升的趋势，说明黄家华苑在未来销售过程中存在更大的竞争压力； 2、目前新建的楼盘品质普遍较高且相互之间差别不大，因此黄家华苑必须加强自身楼盘品质的提高，并且在以后期房的设计规划方面不断优化，才能在激烈的竞争中立于不败； 3、该区域的成熟楼盘的房价比较适中且相互的差别也不是很大，这就要求我们在加强自身配套的同时，采取价格或其他方面的优势来击败竞争对手； 4、整个区域的主要客户群体为外地投资顾客和本地居民且前者越来越占主导地位；多做市场研究分析，细化目标客户定位，有针对性的提出营销策划方案越来越有必要。 二、项目分析（SWOT分析） 我们对本项目进行了初步的调查、研究和分析。通过我们的分析，我们认为本项目具有一定的优势，同时存在一些不足。本项目现在可以借助一些优势来促进销售，同时也要看清目前存在的一些问题，以便在日常的销售工作中加以规避或解决。 截止至2010年7月日 面积 120 109 101 94 82 阁楼 套数 10 12 43 1 1 15 从上表可以看出：目前所剩房源除阁楼外大部分是100平米以上大户型，像八九十平米以下的小户型仅2套，可以看出小面积依旧是畅销户型，大面积销售存在一定的难度。 以下我们对项目的整体分析： （一）项目优势分析 1、地理位置优势 本项目位于黄海之滨半岛南端的海阳市凤城旅游度假区内处三个开放城市的中心地带 2、交通优势 威乌高速、青岛动车组的开通，将北京与青岛的车程缩短至６个小时，预定于２０１１年开通的海青跨海大桥，使海阳与青岛两地之间缩短为４５分钟车程，大大方便了京津和内陆城市大量游客来青岛东海岸海阳居住、度假。 3、价格优势 首先本项目土地成本相比周边其他楼盘拥有绝对优势，再者公司下有自己的建筑公司，从而建筑成本也享有优势，势必本项目的价格相对于周边的项