多民评估中有关问题的解决之道.pdfVIP

~jsoo多万人民币不等。中国近几年房价增长迅速 ，投 方米。据客户讲，别墅建造和装修 费用共计230万 ，因 资移民客户几年前购买的房产 已经有很大的增值，如 此要求评估值达到250万。 果将房产作为资产组合的一部分，则相应的可以减少 首先 ，根据客户提供的 房屋所有权证 ，我们 现金等资产。因此 ，绝大多数的投资移民客户都会选 收集了当地房地产市场相关信息，用市场法和成本法 择一套或多套房产 ，作为资产组合的一部分 ，这样一 分别对物业进行 了预估。当地别墅均价约2700元 ／平 来 ，移 民评估业务 (即以移 民为 目的的房地产评估) 方米左右，考虑到该物业高档装修等因素 ，预估单价 就有了相对比较广阔的市场。 为3000元／平方米 ，证载面积4loF方米 ，则市场法预 二、移民评估案例分析 估总价约120万左右 。 房屋所有权证))证载土地使用 从房地产评估专业的角度分析 ，移 民评估在技 权面积300平方米 ，当地住宅用地价格约为600元 ／平 术上相对比较简单，但由于房地产评估的专业性，以 方米左右 ，则该物业土地面积约20万元 ，据客户讲 ， 及绝大多数投资移 民客户对房地产评估缺乏了解 。因 整个别墅建造和装修成本约230万，则每平方米造价约 此 ，移民评估的难点往往来 自客户沟通方面 ，比如客 为2700元 ，证载面积41oF方米 ，则建造成本约ll0万 户对 自己物业估值预期过高，要求估价师调高估值结 元，成本法预估总价约l30万元。两种方法测算结果， 果 。另外 ，由于移民评估的特殊性 ，其评估结果要为 均与客户预估230万的估值相差甚远 ，主要因为800平 客户顺利移民提供专业帮助，因此，移民评估报告的 方米的别墅建筑面积 中，只有410平方米取得了产权 ， 时点、 目的、假设限制条件、甚至有效期等内容 ，都 我们只能对这部分建筑面积进行估值。 要为客户的移 民程序服务 ，需要估价师与客户及其移 第二步 ，我们需要向客户解释预估结果。因为房 民律师多次沟通协同工作。下面将通过典型案例对移 地产估价的专业性，我们只能从房地产估价的原则和 民评估的重点问题进行分析。 方法等方面 ，向客户耐心解释。根据本次估价工作 ， 案例一 ：湖南醴陵客户傅先生，移 民澳大利亚， 我们重点向客户解释了房地产估价的合法原则以及替 要求个人资产达到230万人 民币。客户在湖南醴陵 自建 代原则。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合 别墅建筑面积8O0平方米左右，但其 中只有41O平方米 法权益为前提进行 ，因此 ，对于本次估价 ，我们只能 办理 了产权，即 房《屋所有权证》证载面积只有41o--?- 对 房地产所有权证 证载的面积41OF方米进行评 叱量档秘垃乜 j 估 。替代原ⅢlJ要求评估工作应以类似房地产价格为基 经竣工。另外 在评估报告的假设和限制条件部分， 数 ，经过系数调整后模拟估价对象的价格 ，个别物业 特别说 明 “在估价时点 ，估价对 象尚未取得 《房屋所 的价格只能作为评估的参考，因此，对于本次估价 ， 有权证》，但委托方 已经签署 《商品房预售合 同》并 物业实际发生的建造和装修成本230万，不能作为物业 支付购房全款 ，估价对 象已经建成并入住 ，根据估价 的估值结果。 时点的市场 交易政策，估价对象可 自由买卖，具有完 第三步 ，根据客户的实际情况 ，我们提 出了若干 全市场价值。” 解决方案 ：一是 ，对未取得产权的建筑面积补充办理 三，移民评估经验总结 房产证 ；二是 ，增加其他物业 ，以便总资产达到230 笔者