房屋承租人优先购买权的法律适用——出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨.pdfVIP

房地产法律 cj埘 R LE ATE 房屋承租人优先购买权的法律适用 — — 出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵之探讨 魏秀玲 郑阳 深圳大学 作为合同自由原则的表现之一，当事人有订 下可 以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人 立合同的自由。但 自由订立的合同并不确定地在 返还财产 、赔偿损失的 目的。问题是何种情形下 当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对 应当适用，何种情形下限制适用。提出此问题，是 社会特定或不特定利益的保护 目的之实现，法律 鉴于最高人 民法院 《关于贯彻执行 中华人民共 对合 同自由加以限制，规定合同成立后只有满足 和国民法通则 若干 问题的意见 (试行)》(以下 一 定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产 简称 《民通意见》)第 118条废止前，不少法院在 生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至 自始不能发 审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵，特别是 生合同当事人意思表示所欲达到的法律效果，包 选择适用合 同无效原则来处理侵害房屋承租人 括合同效力待定、无效和可撤销三种情形。当然， 优先购买权的案件。其结果却未必理想，多数情 并非欠缺法律规定的生效要件 ，合同就一定会被 况是既没能惩戒侵害人，又无法保护受害人。 认定为效力有瑕疵。出于保护交易安全等 目的， 实践中，出租人与第三人签订买卖合同侵害 合 同效力瑕疵的认定还受到物权法相关制度等 承租人优先购买权不外乎两种情形：一是第三人 方面的限制，如善意取得制度。 受出租人欺诈签订房屋买卖合同，导致承租人优 在房屋承租人优先购买权法定的前提下，出 先购买权受损；二是第三人与出租人恶意串通签 租人与第三人订立房屋买卖合 同的效力认定就 订房屋买卖合同，共同侵害承租人优先购买权的 为合同 自由在此类案件的适用划定了界限。在划 行使。 定界限的过程中，有以下三方面问题值得探讨 ： 对第一种情形，依第三人是否已办理所有权 当房屋承租人优先购买权受到侵害时，一是何种 转移登记又分为两种情况，均属限制适用合 同效 情形下可以适用合同效力瑕疵 ，何种情形下限制 力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转 适用；二是可 以适用合同效力瑕疵时，依现行法 移登记，承租人优先购买权作为债权 比第三人的 律 ，应选择适用无效、可撤销和效力待定 中的哪 债权更有履行上 的优先性 ，此为 “优先”应有之 一 种方式；三是依法学理论分析 ，应适用无效与 意。而且，同样作为受害者的第三人基于有效的 可撤销中哪一种方式更好。 合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充 一 、 出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵 分的保护，应无适用合同效力瑕疵的必要 。如果 认定 第三人 已办理房屋所有权转移登记，由于第三人 善意取得房屋所有权，承租人优先购买权的效力 转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适 用合 同效力瑕疵原则处理，既无益于承租人的损 害赔偿请求权的实现，又与对第三人根据善意