湖北鄂州人信威尼斯项目营销策划报告提案版82p别墅投标报告VI表现广告实施策略.pptVIP

报告提纲 本体条件分析 客户来源分析 竞争态势分析 项目卖点挖掘 产品定位及建议 整体营销策略思路 价格定位及实施策略 项目核心卖点 销售计划、节点及周期设定 案名建议、VI、推广主题 销售计划、节点及周期设定 样板区公开 预热初期 预热中期 预热终极期 用产品说话 最大化吸引市场关注、期待 2010年4月 2010年8月 2010年10月 2010年4月 预热初期 以老客户的回访为主，告知现在项目的启动和开盘时间计划，引起初步的市场认知度。由此带来市场口碑传播。 2010年 8 月 预热中期 大量的户外广告及其它媒体配合，在市场引起关注，带动大量的电话咨询，开始正式的客户积累。 电话开发，派送资料带动更多的客户回访，为10月样板房、样板区的对外公开打下客户基础。 2010年 10 月 预热终期 全方位的广告，带动大量的电话回访，以带来大量参观客户进行样板区参观。 前期积累客户大量回访参观也为后期的开盘奠定基础。 当观参人数达到一定量，可开始发售VIP认筹卡片。 VIP认筹一个月左右正式开盘。 销售周期 2010年10月第一次开盘：以地块西北区，独栋+联排 2011年5月第二次开盘：以地块西南区，独栋+联排 2011年10月第三次开盘：以地块东南区，独栋+联排 2012年5月第四次开盘：以地块东北区，独栋+联排 第一次开盘起 计算完成销售为2年时间。 媒体推广策略 以长效媒体为主+短期媒轰炸为辅 长效媒体：户外广告（黄石、鄂州地区重要路段、重要商业中心设置4—5块），时间从2010年4月—2012年底。保证长期的客户来电，以便形成不断的来人；并树立品牌。 短期媒体轰炸：报纸广告（开盘前一个月内4-5期）、短期户外广告（重点路段数块）、电视广告、地方电台、杂志等，时间为每次开盘前一个月起至后一个月。保证在短期内引起市场轰动，帮助成功开盘。 圈层媒体推广 重要客户的DM资料直投，短信、彩信广告发放。 报告提纲 本体条件分析 客户来源分析 竞争态势分析 项目卖点挖掘 产品定位及建议 整体营销策略思路 价格定位及实施策略 项目核心卖点 销售计划、节点及周期设定 案名建议、VI、推广主题 定价方法选择：由于一手市场供应量较大且价格真实，本部分只参照一手市场价格。本部分采用市场比较法，并根据调整系数确定各类产品价格基数：首先，选取与项目定位和产品接近的重点个案，通过产品细项比较确定价格调整系数，对热点个案均价进行修正，确定本项目的对应价格；其次，将计算出的对应价格进行综合比较和修正，得出本项目的合理价格。 定价顺序说明：首先确定14层小高层作为其他产品的基准价格，然后根据产品比较，确定大洋房、小洋房、大平层与14层小高层的价格比值从而确定本项目其他产品的基准价格；依据本案别墅与同比别墅的比较得出本项目的正常别墅市场价格。 价格定位 区位打分法 参照项目 本案 航宇香格里拉 丽岛半山华府 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 区位 片区形象 15% 6.5 6.5 8 与区中心的距离 10% 6.5 7 8 道路/交通状况 16% 7 7 7.5 周边自然环境 10% 7.5 7.5 8.5 周边人文环境 10% 6 6.5 7.5 周边配套 16% 6.5 7 8 治安状况 8% 6 6 7.5 片区提升空间 15% 7 7 7.5 加权总评分 6.665 6.845 7.805 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 6000 P3(a) 10000 参照权重（%） Y1 Y2 90 Y3 10 目标加权售价 　 5400 1000 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 5258 P3(b) 853 本项目加权平均价格P（区位） 6111元/㎡ 独栋价格 产品打分法 参照项目 本案 航宇香格里拉 丽岛半山华府 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 规划设计 总体规划 9% 8.5 8 7 社区规模 9% 7.5 8 6.5 园林环境 12% 7.5 7 7.5 建筑外观 12% 7 8 7.5 户型设计 15% 7.5 7.5 7.5 社区配套 社区商业 6% 6 7.5 8 学校 4% 5 7 7 会所 6% 7 7.5 7 其他 施工质量 6% 7 7.5 7 物业管理 6% 7.5 8 8 开发商品牌 15% 9 8 9 加权总评分 7.505 7.675 7.57 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 6000 P3(a) 10000 参照权重（%） Y1 Y2 80 Y3 20 目标加权售价 　 　 4800 2000 加权后价格（元） P1(b)