恒大地产江苏淮安青浦清河区地块研究报告90.pptVIP

恒大地产·淮安青浦、清河区地块研究报告 清河区 开发区 清浦区 淮阴区 经开区板块 客户构成：以工业园发展而带动的产业工人以及投资性需求 置业驱动因素：价格、区域规划发展 清浦板块 客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和部分三县和主城客户 置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划发展 淮阴板块 客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求 置业驱动因素：价格、工作近、拆迁 清河板块 客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户 置业驱动因素：地段、资源、配套 清河区客户置业特征——本地人置业为主，市区具备绝对吸引力，是淮安置业的主流板块。主要客户来源于全市有消费能力的人群 客户定位 清河区置业客户分析 客户定位 清河区客户扫描 公共交通工具为主，部分拥有私家车 出行方式 60至70年代出生，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段 成长经历 年龄集中在28－40岁 年龄 完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰 购买行为特征 家庭结构为两代三口 家庭结构 教育经历参差不齐 教育经历 目前住房部分为房改前的居所，有二次置业提升品质的需求 置业经历 这部分家庭的年收入大概在6-15万元之间 经济实力 目前生活在市区，多集中在淮安一些老的社区 当前生活区域 客户以淮安本地人居多，大部分为市区原住民 文化背景 关键客户表征 目标客群 长期驻留淮安的商务人士 全市私营企业主或企业高管 事业单位、机关中高收入人群 各类产业园外资企业高管层 政府高级官员 来自江浙沪的投资客 部分有淮安情节的境外和海归人士 长年在外打拼的淮安人 清河区地块客户定位及结构 客户分类 周边项目 清浦区项目：周边有两个在售楼盘，分别是运河城和京河湾 清浦区项目位置 华德力·运河城 京河湾 案例研究 周边项目分析——华德力·运河城（在售） 规格：一期 27栋叠加、退台洋房、小高层、高层住宅 及沿淮海南路部分底商 体量：一期约56万方住宅 3556余户 开盘时间：一期 2009-11-22 面积区间：一期在售 89㎡-126 ㎡ 主力户型：89㎡-126㎡ 销售价格：3400-4100元∕ ㎡ 主力总价：32万-50万 117平方米 三房两厅两卫 两房+客厅朝南 卫生间 直通阳台 户型点评 86-126 ㎡中等户型为销售主力，得房率较高 项目点评 配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主 ■周边商业网点以建筑底商为主，城南在道路，交通，商业，生活设施上综合体现出“脏、乱、差”的整体现状，且区域内缺乏标杆性楼盘，民众对青浦区的接受度不高。 ■开发商为提升项目市场接受度，前期以86-126 ㎡中等户型为销售主力，此类户型在该项目所有产品中设计较为合理，且得房率较高，便于控制总价。 ■项目整体定位一般，以城建规划为推广主题，较低价格入市，因销售时间不长，受整体区域形象影响，目前去化率一般，购买人群以区域内原住民为主。 户外表现 突出“运河”及“北欧生活”两大卖点 案例研究 周边项目分析——京河湾（在建未售） 售楼处尚未建好，且新组建销售团队目前正处于基础培训阶段，暂无此项目基本信息，因该项目紧临青浦地块，建议密切关注。 项目西侧河道 户外表现 突出“运河”及“欧陆风情”两大卖点 区域小结 地块内竞争楼盘较少，且缺乏标杆性项目 区域内生活配套不足 ■根据实地调研，我们发现宗地虽然离京杭运河较近，但附近的生活配套不足，因此如何解决业主的生活所需，是规划中需要着重考虑的问题。 ■目前地块内的竞争楼盘主要为华德利·运河城与京河湾，这两个项目分别为56万方（一期）和16万方，在卖点宣传及案名制定上都不约而同的与“运河”建立关系且均属欧式风格建筑，但从售价来看在淮安属于中低级产品。 周边项目 清河区项目：版块内竞争楼盘较多，其中不乏如万达等品牌开发商。 案例研究 周边项目分析——香格里拉花园（在售） 主力总价：42万-60万 销售价格：4000 -4800元∕ ㎡ 主力户型：102㎡-130㎡ 面积区间：59 -130 ㎡ 开盘时间：二期 2009-11-8 体量：约93万方住宅 5000余户 二期体量未知 规格：多层、高层、小高层 130平方米 三房二厅二卫 100平方米 二房二厅一卫 花园 客厅连阳台 动静分离 两房+客厅朝南 空中花园 户型点评 主卧套房设计 三卧朝南 102-130 ㎡为主力户型，户均面积控制较好 项目点评 配套欠缺，户型适中，客群多以原住民为主 ■市场早期相对较为高端的产品，周边项目定位的提升导致本项目失去核心竞争力。 ■借鉴一期销售情况，二期产品以102-130 ㎡三房户型居多，价格波动不大，且去化速度较快 ■据销售员描述，二期目前市场接受度尚可，主要以产品性价比为核心理念，用一期现房实景树立开发商口碑进行营销推广，并且延续一期