江苏常熟森兰上街项目营销策划报告452011年商业街战略部署推广方式活动营销.pptVIP

楼盘 项目商业定位 客户来源 推广方向 金狮薇尼诗 以大体量社区为依托，打造东南商业新街区 东南开发区内的工厂的私营业主、以及部分古里镇居民 住宅三期巴黎苑刚开盘，商业推广未成主流趋势 东湖京华 大学城与城轨的双利好带动潜质商业 部分东湖京华原客户以及常熟城区客 售楼处仍以销售住宅为主，商业不作为重点介绍 常熟花园 东南核心区域旺铺 开发商内部人士以及部分经营业者 目前不进行销售，只进行出租。未有明显的推广计划 辉煌银河 定位为东南开发区国际化“一站式”时尚社区 东南开发区内的工厂的私营业主 主要通过常熟日报、搜房网进行推广 湖畔现代城 —— —— 商业未进行推出 东南壹街区 成为东南开发区内复合型商业购物街区 —— 售楼处目前已经装修成型，销 售人员已入驻培训。预计将会 通过网站与报纸等媒介进行推广 我们先来分析下周边市场… 东南区商业并无大动作… 佳和广场 常熟城北商业新核心 常熟本地及周边乡镇的事业 单位人士、私营业主 商业目标集中于常熟本地客 群，尤其是佳和企业旗下开发 项目的老客户。并通过搜房、 新浪、常熟日报推广市场 琴湖城市广场 定位为大型娱乐航母，“娱乐休闲”新中心 以常熟当地的时尚消费者为 主，也有不少琴湖片区的居 住人士购买 主推常熟当地客群（佳和旗下 企业）搜房网、新浪、常熟日 报、周边道旗、海报等 世茂世纪中心 打造常熟品牌运营的商业旗舰 客群有来自江苏以苏州、常 熟本地、无锡等苏南的人 士、有些经济实力的上海 人，浙江多以台州、温州、 嘉兴的人士为主，部分还有 来自福建等地。 世茂主要向长三角地区推广项 目，并曾做过推介会。因此其 客群主要是长三角—江浙沪三 地人士。 海虞商业中心 提升海虞镇商贸服务，打造当地有标志性的综合商贸中心 客群有局限性，以海虞镇人 士为主 商业推广（佳和旗下企业）以 海虞镇为中心通过“常熟日 报”、搜房等媒体向常熟市区 辐射 常熟老街 依托常熟老街的居住区，发展其社区商业 常熟老街社区客户购买，以 常熟当地的私营业主为主 常熟老街商业仅能服务于老街 社区。主要依赖社区的居住人 口和规模，但无大型商业推广 计划。 裕坤美城购物中心 城北超值的金钻商铺 以苏州-常熟的投资者为主 目前不进行销售，只进行租。 市区商业竞争相对激烈.. 森兰上街，靠什么打动投资客？ 前期的成功造势，热铺热钱涌入森兰！ 还有比这更靠谱的投资吗？带租约销售，你来买铺，我来养！ 蓄势中的东南汇聚森兰，新一轮经济核爆正在爆发！ 广告在天上，销售在地上 要实现森兰上街真正的销售 捕捉精明的投资客，需要更实在的营销手段 开启 点/线/面 全面攻击营销战役 森兰上街 营销策略 点 线 面 走出去 —精锐销售团队主动出击 活动营销5步曲 —商业街闹市靠活动！ 媒体轰炸 —集中时间段全面媒体轰炸 两大销售部队 数据库营销 主动出击 ——张艺、张捷分别带领2组销售团队，形成内部竞争 ——购买竞争楼盘的来访客户名单及高端客户名单（车/银行）进行电话营销 老带新圈层营销 ——维护前期成交及蓄水老客户 开盘前2周，占据常熟80%媒体全面轰炸 集中广告投放，走到哪都是森兰上街！ 推广方式/统一画面出街 扬子姑苏晚报所有广告版面 电台1小时20次滚动播放 DM直邮全常熟市邮寄 短信一天3次反复发送 多个商业点及证券公司门口小蜜蜂全天候派单 …… 推广语 热铺热钱涌入森兰！ ——带租约销售，你来买铺，我来养！ 定价策略：合理价位入市 ·通过对竞品的排摸发现——价格是主导入市成败的关键！ ·后市市场环境风险预估——入市价格决定项目适应变化和抗风险的能力。 【商铺 推售策略原则】 1-3月 精确制导的入市价格 基于市场变化调整价格 高价销售实现利润最大化 先招商后销售/入市时机/低开高走/租售并举/小步快跑 利润最大化 商铺招商 商铺招商 商铺预租 4-5月 6-8月 11-12月 商铺招商 商铺预租 9-10月 销售周期及媒体预算控制 销售阶段 时间 累计销售目标 媒体费用 准备期 2011.1-3月底 招商为主 250,000 开盘期 2011.4---2011.5 50% 500,000 持续期 2011.6---2011.8 70% 150,000 强销期 2011.9---2011.10 85% 100,000 尾盘期 2011.11---2011.12 95% 100,000 合计 1,100,000 秀稿 总结 推广战略3步抓 东南消费引擎—东南核心—常熟主题商业街 活动营销5步曲 开业—开张—开盘—开市—开学 销售战役全面开花 点（主动出击）—线（活动营销）—面（媒体轰炸） 我们将用100%