江苏昆山望山舒院销售推广执行报告64金盛机构.pptVIP

第一部分：理解市场I、昆山别墅市场简析II、大市基本情况III、中式别墅价值点IV、、昆山市场中式别墅概况V、同区域竞争楼盘分析第二部分：理解项目第三部分：企划推广 I、昆山别墅市场简析 （一）东部片区——开发区配套型别墅区 昆山东部开发区作为行政商务片区，别墅市场并非主流，比较知名且已售完的一墅情缘、远东世纪园及金色港湾等，别墅开发量直线下滑，目前已基本无在售别墅项目。该部分别墅主要是针对开发区内的企业高管、投资者，满足他们对于生活品质的高要求。以青阳港、太仓港的天然河景资源吸引客户，多以自住为主。 随着市政范围的拉大，陆家、花桥区域的别墅也大有起色。东方假日城、和兴东城、西郊世纪华城、花桥中城国际、绿地孝贤坊等，吸引了来自上海的投资、自住型客群。未来高速铁路、城际轨道、上海11号轻轨联结昆山，东部地区的别墅将更受推崇。 （二）中北部片区——中产生活型别墅群 本区域指花园路与水秀路、长江北路沿线，及亭林园、北环城河环线，河网密布，水景资源丰富，涌现出一批大型住宅社区及一些中级别墅群，如国际艺术村、水秀艺墅、绿洲山语、水木清庭、花都艺墅、沛绿园、帝璟园等。此外该区域内别墅项目大多不是纯别墅项目，兼有公寓、商铺、别墅等多种物业形态，且别墅业态多为联排形式，以经济型的居家别墅为主。户型多在170—220㎡之间。该区域客户多以昆山本土公务员、企业高管等中高收入阶层为主。 随着市政圈层的扩张，北部与市心基本融合。凭借依山傍水的优越条件，也出现了重量级的奢华中式园林别墅桃花源，是昆山较早开发中式产品的开山之作。 （三）南部片区别墅群——休闲度假型别墅群 淀山湖、双洋湖、千灯、锦溪、周庄等东南部片区作为近年来的新兴别墅区，目前开发气势、规模渐入佳境。整体看，该板块由于拥有历史文化名镇、生态湖泊、优越的交通地利等因素，也是唯一能够与西部片区相抗衡的区域。 代表项目如淀湖桃源、纳帕溪谷、时代半岛、凌湖随园、倚林佳园、水秀庭院等，建筑风格则云集了欧式、北美、地中海、中式等主流形态。产品定位上，则多瞄准旅游渡假型休闲别墅。 （四）西区——高档富人别墅区 马鞍山路到阳澄湖属昆山传统别墅区。本区域内有阳澄湖、马鞍山等优越的自然景观，高尔夫球场、森林公园等配套设施，自然成为建造别墅的风水宝地，是目前昆山别墅项目最集中的区域，多为纯别墅社区，为昆山的“富人区”。 近年随着政府规划道路的建设完成，从该区域到达市区的时间距离大大缩短，且昆山城市逐步向外拓展。森林公园、体育中心、大学城等市政配套设施，已将该区域有机的与市区联为一体，带动本区域别墅市场进一步升温，且逐步由高端的纯别墅物业转换为混合型别墅产品区。 已建和在建别墅有鱼狮尾玉峰山庄、万方江南?春之声、天使湾、玉熙山庄、颐湖园、泰泓花园、锦绣蓝湾及假日高尔夫别墅、中大易墅、品院等。据初步统计，本区域目前在售和待推案量超过100万方，市场供应非常充足。 价格在层次因景观差距较大，距离阳澄湖较近的区域价格多在10000元/㎡以上，偏离阳澄湖的项目在6000—8000元/㎡之间。该区域客户多为上海人、苏州人，及少量昆山与台商。 II、大市基本情况（一）、大市区位图 （二）、大市概述 大市区域位于张浦镇南部，是张浦镇辖区内街道办事处之一，区域优势得天独厚，有沪苏杭、312国道、沪宁高速、沪苏机场路等经过，大市北有双洋湖、南有白莲湖，且区域内有国家级农业示范区、太阳岛高尔夫、皇龙俱乐部等，片区自然风景优美，位于昆山－上海“水乡古镇旅游长廊”内，享受国际大都市的直接辐射，并受旅游所带来的经济效应，两大发展优势决定未来发展前景，所以大市区域内的住宅市场以别墅项目为主，主要集中在慈城路、双洋湖路、商秧路等周边。 （三）、区内交通环境 片区内交通便利，多条交通线路连通市区及相邻城市。 1、区域干道 东西向：慈中路、淞沪中路、商秧湖路、苏沪高速等 南北向：慈城路、江浦南路、东苏克路、大新路等 2、昆山－周庄、昆山－张浦 （四）、 区域市政配套 1、医疗机构 大市卫生院、大市场社区服务点 2、教育机构 大市中心校、大市幼儿圆、大市中学 3、购物场所 大市食品商场、北京华联超市、美佳乐超市、五金家电商店 4、酒店银行 嘉圆酒店、大市邮政储蓄所 （五）、 结论 大市片区配套设施基本完善、生活设施也较为便利。但该片区的交通配套、环境配套、生活配套等不成熟，也遏制了其他行业的发展，因为该区域的地理特性旅游业较为旺盛，所以大市区域内的别墅市场需求较为强劲，别墅市场的总价低等因素为上海、苏州周边客群提供了便利，并辐射