江苏江阴长和馨苑二期规划建议营销思考452011年高层别墅.pptVIP

1、商业价值最大化：北侧建议预留商业用地，预建住宅底商； 2、住宅价值分布合理化：北侧高层可为30-33层；南侧高层降低高度为11层； 3、景观价值最大化；高层车型主入口有景观，西北侧双拼物业部分缺乏中央景观，最好做到户户临水；最好能够有中央景观 4、物业类型：建议高层、大双拼、小独栋、大独栋（2到3个即可） 5、考虑售楼处及展示布置小区入口处，需留出部分空间做展示 1、商业价值最大化：北侧建议预留商业用地，预建住宅底商； 2、住宅价值分布合理化：西侧高层可为30-33层；北侧高层降低高度为11层； 3、景观价值最大化；高层车型主入口有景观，北侧双拼物业部分缺乏中央景观，最好做到户户临水；最好能够有中央景观 4、道路通达，并保证组团划分分明，项目别墅西侧的道路（与水面相连部分），是否可以考虑取消掉，原因，1）项目高层西侧有道路规划，不影响高层入户；2）高层与别墅区可用水系做分割；3）有道路会影响整体景观和水边区域的参与型； 5、物业类型：建议高层、大双拼、小独栋、大独栋（2到3个即可） 6、考虑售楼处及展示布置小区入口处，需留出部分空间做展示 THANKS 1、现场外围 2、社区入口 5、样板房 外部感知 精神堡垒 尊贵传达 过程体验 价值传递 3、售楼处 4、看房通道 现场展示是个系统性工程：在细节传达价值 2、展示攻略 展示攻略 社区入口竖立精神堡垒加强昭示性,入口园林改造增加品质感。 入口处设置精神堡垒加强昭示性 入口处园林起着至关重要的先声夺人的作用，在入口处重金打造园林。 小品的设置需增强品质感，与整个项目的调性相一致。建议以欧式浪漫风情为主 第一层 第二层 第五层 第四层 第三层 5层垂直绿化 内部园林绿化要打造层次感。采用全冠移植，珍稀古树等，使园林物种丰富 社区入口 一切皆出自五星级酒店…… 五星级酒店定制点心 在展示中心一处设置点心台，放置有五星级酒店定制的糕点，可提供给客户享用 在吧台处，可放置红酒，供客户品尝，贯穿格调的生活理念 洽谈桌放置餐牌，烟灰缸等 销售中心 在走廊处设建材展示，展示本项目的高档建材，体现项目的品质感，给予客户购买信心。 奢侈品展示体现尊贵，建材展示体现实力 以纯美的艺术感形式展示各种高端奢侈品，品牌嫁接，体现尊贵。 奢侈品展示架 艺术架构 销售中心 小品元素增加“宁静，和谐”的生活情调 1、草坪元素：陶罐、玩具； 可播放音乐的仿石 音箱。 2、步道元素：休闲长椅， 营造公园感觉 创造未来的想象空间。 3、湖景元素：木栈道，小舟 制造浪漫情怀。 刚朵拉码头实景图 装饰小品 半围合观景木栏 看房通道 2、展示策略 样板房 名贵用材装修的基础上，注重生活场景体验 * 上海麦哲顾问 2011年10月 长和馨苑二期 规划建议 营销思考 规划建议 从整体地块价值实现角度出发，方案2规避周边无特色景观劣势，形成围合式的别墅组团概念。方案1是将高层与别墅区分开，有非常清晰的组团划分，规避“混搭风险”。 规划方案1 规划方案2 基于规划方案1的建议 阳光假日花园 基于规划方案2的建议 项目定位思考 1、项目属性定位分析 2、项目客户定位分析 3、项目核心价值体系 4、项目形象定位分析 ： 项目属性：城市低密度豪宅的潜质 原生态?交通黄金枢纽?独栋+高层产品?主城区 地块内部大面积绿地，而且地势较平坦，为原始农业用地，拥有原生态自然环境。 项目北侧、西侧规划为高层，中间及规划为独栋或双拼别墅。 项目位于宁常高速公路出口3分钟车程，位于北常路，长寿路交汇在，是通往长寿，周庄主干道，北侧规划道路。 本体属性 项目位于长寿主城区，至周庄10分钟，江阴30分钟；城市生活便捷 典型成交客户访谈： 客户背景： 刘先生，26岁左右，合肥人，周庄物流员工 主要关注点: 交通、价格、户型 客户语录: 来周庄工作2年了，周庄、长寿这里房子建的越来越多，价格也在不断往上涨；像我们这些外地打工的人，也到了结婚的年龄了，打算在这边落户了。这边外地人很多 看了金域天下的房子，小区的环境挺不错的，只是吃饭的地方太少了，有点不方便。 像我们这样有固定上班地点和时间的人，希望住的地方比较方便，吃饭啊，卖东西啊，坐车啊都要方便； 房子女方要求三房，希望至少有两个房间朝南，高层和小高层的到没什么关系都可以； 你们项目靠近长寿，到长寿街上很近，到周庄坐公交半个小时，还可以吧，及时在周庄上班问题问题不大。 典型客群1：高层客户 [客户] 典型成交客户访谈： 客户背景： 张先生，40岁左右，本地人，酒店老板 主要关