江苏淮安明发商业广场A地块商铺营销建议45p2011年大型商业综合体销售执行建议.pptVIP

4-17号楼可整体销售面积约29200㎡ 项目周边环境中，深圳路为城市主干道，、广州路为次级道路，清拖路等级更次之，威海路南侧为明发B地块。项目西侧为大长江家居城、南侧为B地块住宅，北侧隔深圳路为待开发地块，东侧为厂房。 因此，从商业价值分析，本项目北侧、西侧价值最优，是未来客流主要到来方向，南侧次之，东侧最弱。 深圳路 广州路 威海路 清拖路 A地块商业价值分析 2、本体情况分析 项目本体总结 1、优势： 1）整个明发项目为淮安最大的城市综合体，各种功能复合一体，面向全淮安，项目影响力巨大。 2）A地块与住宅地块完全分开，更利于创造纯粹的商业环境而无需顾虑对住宅业主生活的影响。 3）本项目打破中心广场，通过区内道路连接各建筑，各建筑通达性更强。 4）各建筑楼座体量配比适当，且相对独立，项目内街、外街门面增加，均好性更强，经营定位方向选择面更宽。 2、不足： 1）淮安尤其是开发区商业地产市场需求尚待发展。 2）项目建筑规划的不足，如分散的建筑如何有效组织人流，内部交通管理等亟待调整。 3）商业所在位置决定了商铺未来销售价格与区域城市发展紧密相关。 本项目商铺优势、劣势并存，作为淮安首屈一指的城市综合体中的商业部分，项目远景广阔，潜力巨大，但目前囿于周边区域发展水平，其价值未能充分显现。 项目本体特点总结 步行区 混行区 增加车行入口 增加车行入口 贯通车行道 项目设计方案已涵盖吃喝玩乐购各功能，且面积配比基本符合各项设施要求，结合现有方案，建议相对集中类似商业业态进行分区控制。 以8#、18#楼北侧东西道路为界，北侧为综合性业态分布，南侧由影院、餐饮、娱乐等目的型业态组成。 A地块商业优化建议 3、销售执行建议 推售策略 推售策略1——高举高打，树标杆拉价格 “高举高打”——以标杆效应拉动价格 1、发展进度上重点打造项目地标形象，先推邻近商场、酒店等大型物业与主要通道的铺位（如红色部分），实现价格标杆； 2、其余位置商铺稍后推出，有力运用高价单位的价格示范效应，实现销售； 3、蓝色区资源目前看相对面积较小，对产品本身及后期发展利好，可以待机而动，最后推出，获取较好回报； 4、写字楼、酒店式公寓制定销售节点，适时推出。 深圳路 广州路 威海路 清拖路 第一批推出 后续推出 推售策略2——多次少量，集中销售 “多次少量”——进可攻，退可守推售方式 1、在首批房源推出后，采用多次少量的策略，逐步推出内铺； 2、每次推出量根据客户积累，适量推出，每次均造成抢购局面，市场对项目的绝对信心； 3、销售均价以首次定出的高价为依据，可根据销售情况即时调整，且理由充分； 4、写字楼、酒店式公寓制定销售节点，适时推出。 深圳路 广州路 威海路 清拖路 第一批推出 化整为散 少量多批 3、销售执行建议 销售方式 销售方式——租售并举。带租销售，售后返租。 考虑到本项目的体量较大，因此在推售过程中应尽早引入招商公司，对各区域功能尽早规划，统一招商。开盘销售后，同时进行招租，灵活开展，租售并行，有利于提升项目人气，实现利益目标。 1、在确定各区域商铺业态功能后，在不影响该区功能前提下，对租赁或购买型客户均满足其需求。 2、对购铺业主如其不自行经营，可由招商公司返租，代为经营；对已租赁商铺，可又销售部带租约另行出售。 该方式必需考虑： 招商公司商业定位能力； 带租销售的法律约定； 返租后的成本风险。 3、销售执行建议 推广策略 推广主题 一个明发商业广场 就是一座城市中心 淮安明发商业广场的成功，就是明发集团品牌的成功。 呼应区域价值 赋予项目领袖级别气质， 打造淮安城市发展地标。 打造城市价值 运用明发商业广场符号， 提升推动淮安城市形象。 树立品牌价值 核心营销推广策略 造星运动 明星素质，项目条件得天独厚，极具“星象”； 明星包装，采用包装明星手法，手法高调，影响广泛； 明星价值，声名鹊起后，市场印象大幅提升，有利于实现高价。 整体营销战略 项目价值 价值体系 区域价值 城市价值 项目价值、区域价值、城市价值组成了房地产项目的价值体系。 城市价值远远大于区域价值，区域价值远远大于项目价值，对于本项目而言，唯有打造以集中城市价值、代言城市价值、引导城市价值的“地产明星”作为核心价值的推广体系，才能成就项目战略的高度。 谢 谢！ 淮安明发商业广场 A地块商铺营销建议 泰邦顾问 2011. 06 目标清晰·战略得当·战术创新·执行强力 CONTENTS目录