江苏溧阳坤泰食尚街项目市场研究与商业定位报告172.ppt

模式之一：租售结合　灵活性和可控性皆有 开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 通过销售短期资金回笼与出租长期收取租金是两种主要盈利方式。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，而主力店品牌商家的进驻能提升价值。 比较务实的操作模式 模式之二：完全出售　投资者拥有经营自主权 商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。 产权出售，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经营风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。 完全出售 整体出售 分割出售 国内失败 案例居多 出售基金 或投资公司 模式之三：售后返租　规避市场培育期风险 商业地产售出后，开发商统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场，一般出现在商铺、写字楼、酒店式公寓等商业物业销售过程中。 该经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主规避了市场培育期较大的经营风险。此模式运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对发展商的综合运营能力要求极高。 二三线城市常用模式 模式之四：只租不售　持续运营提升商业物业价值 商业地产开发商拥有项目全部产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁或合作经营持续性获利，这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上。 该方式是国际商业地产运作的主流模式，与分散销售产权相比较更利于项目的长久持续运营。“只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，走可持续发展之路。 商业地产最理想模式 小产权分割与带租约出售商铺之对比研究 小产权分割商铺，这种模式将产权和经营权分离，投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商指定的商业管理公司签订合同，将商铺委托商业管理公司统一经营管理，业主即可根据与商业管理公司的合同约定，坐等回报，共担风险。 带租约型商铺投资，这种模式实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，先招租招商，然后根据租金再进行出售。带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，相对于小产权分割商铺，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。 从经营稳妥性以及持久性考虑，带租约出售方式优于小产权分割；按国际房地产发展的经验，未来带租约出售是作为投资的渠道之一出现在成熟社会的楼市上，也将会在其中占上一席之地。 带租约出售更优 坤泰食尚街 租售结合三大原则 租售结合 三大原则 统一经营管理 原则一 原则二 原则三 维护统一形象 项目定位清晰 坤泰食尚街 租售模式建议 租售结合 售后返租 租售模式 1、主力店长期持有 2、次主力店先持有后带租约销售 3、小商铺分割销售 1、优先销售内街商铺 2、带租约销售 3、售后返租，统一运营管理 坤泰食尚街 租售模式建议 销售商业物业部分的返租模式建议 售后返租的比例建议：分割销售的商铺，可以及时回笼一定数量的资金，根据溧阳商铺销售市场调研的基本情况，建议按照商铺销售成交额的8%给予返租，以便于统一招商和统一运营管理 售后返租的年限建议：5年返租期限，建议前2年免租，第3年开始分期返还8%的固定回报，即：在商铺销售成交时，一次性按照前2年的返租金额退还给商铺业主，其目的一是促进销售，二是减轻后期运营管理固定成本的压力 坤泰食尚街 租售模式建议 消费者 商家/租户 商业运营 管理公司 开发商 商铺投资者 商业运营管理公司在商业地产项目操作之中扮演非常重要的角色 坤泰食尚街 租售模式建议 在本项目实际操