辽宁鞍山市唐郡名邸项目提报131p2011年美国南加洲产品建议.ppt

目录 前言 做大事要纵览全局， 看清事物本质！ 繁荣，还是泡沫？ ◆由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持，房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。 ◆“我们认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和宏观政策的不断出台，离‘最后算帐’的日子越来越近了。”这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“警告”。同样这种“警告”也即将光临鞍山！！！ 过剩，还是短缺？ ◆目前鞍山楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有房难买。 低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？ ◆建设部统计，去年12月份，全国70个大中城市中 有8个城市新建住房的价格指数同比涨幅超过10%。 据2010年8月《人民日报海外版》消息：近20年里中国人平均工资水平增长率约为6.4—8.4%。普通人“像蜗牛一样爬的工资”远远赶不上“坐上火箭的房价”。 我们与购房者，朋友，还是敌人？ ◆ 对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少数开发商跟诚信问题过不去。 投机需求，还是真实需求？ ◆在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。 有人号召“买房要趁早”， 有人号召，“三年不买房”。 动中决断 静中思远 唐郡名邸 在左右矛盾中寻找平衡！！ 市场环境篇 市场研判·宏观市场研判·鞍山宏观 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产宏观市场 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产宏观市场 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产供应市场 市场研判·宏观市场研判·鞍山房产需求市场 市场研判·宏观市场研判·结论 本项目虽具备一定产品优势，但区位因素与 铁东核心居住区域的竞争，仍然是存在的。 因此我们先要关注的仍然是在地段上有明显 的竞争对手！！！ 市场研判·竞争市场研判·泛竞争项目分布 市场研判·竞争市场研判·区域竞争项目分布——高新区域 市场研判·竞争市场研判·核心竞争项目分布——临近 市场研判·竞争市场研判·核心竞争项目分布——辐射(湖南) 通过对本案周边及核心竞争区域楼盘掌握情 况，目前铁东核心区域项目除在地理属性方 面有一定优势外，由于规划的限制，在产品 方面无明显优势，而鞍山百姓目前所认可的 仍然是“低密度，高得房率”的品质小区。因 此，我们日后的重点竞争对手应该 是………… 市场研判·竞争市场研判·主要竞争项目个案分析 市场研判·竞争市场研判·主要竞争项目个案分析 在这十余家的同类型竞争对手中，有些四季销售火爆；有些却每天门可罗雀。他们之间究竟有什么样的差距？？？我们又如何能在这些对手中脱颖而出！？一步胜，步步胜，是我们研究关键。那么我们先来看看我们的对手们都有什么牌？因此我们要…… 万科城之悦澜湾 占地面积：16万平 建筑面积：36万平 容积率：2.08 绿化率：30% 项目体量：400左右户 规则面积:50-200 主力户型：100-150平 价格描述：多层洋房09年上半年基本售磬，均价为9000左右，高层为精装修产品，09年最低价为5000左右，目前6000-7000左右  竞争关系分析： 万科目前正销售2期高层产品，预计本年内全部售罄。目前大力度推广悦澜湾项目。从销售进度和周期来看，和本案将形成先后面市局面，其价格将制约本案定价。由于目前悦澜湾刚刚开始进行媒体宣传，所知情况较少。但由于同属万科城，同为精装修产品，相信面市后同样会掀起又一阵销售热潮，为本案一级竞品范畴 品牌方面： 万科比本案更具优势。万科多年来的品牌地位已深入人心，而万科城更是从开盘起就被定为高新区最高性价比的领头者。  发现和结论 3.结论：万科城的整个大众推广基调，以一种隐的高度进入市场。从不说产品本身的特征。诉求着一种绝对的境界高度。 所以万科城 玩的是…… 林荫大道 开发商：中合置业 风 格：现代 卖 点：精致的小高层设计理念、高新区核心生活圈、高性价比产品、科技配