南京慧吉谷望山居项目营销策略报告2012年4月软件园住宅绿色智慧特区销售推广策划.pptVIP

具体执行 高炮/围墙/道旗更换 推广内容：热销传奇的背后-项目价值解读 执行时间：12月 推广目的：从产品诉求到开盘的销售信息的更替。 深耕期——项目强销期（11月-1月） 2009/12/1 具体执行 客户睦邻活动 推广内容：以主题活动，赠送礼品，老带新优惠信息等回馈客户。 执行时间：1月 推广目的：维护老客户关系，寻求老带新资源，树立市场口碑。 深耕期——项目强销期（11月-1月） 售楼处 现场体验 展示平台 样板段 打造一流的景观样板段及样板房提升客户现场体验 展示平台 样板段 Part3:业务执行 价格论证及推盘计划 推广执行 价格论证 本案价格论证利用“市场比较法”根据参考楼盘的综合素质 及价格水平进行修正、加权平均得出本项目的参考均价 由于项目周边无同类产品，因此根据选取江宁区域典型项目保利梧桐雨、融侨世家做为参照物。 项 目 融侨世家 保利梧桐语 本项目 平均价格（元/m2） 10700 8700 1 可比权重（％） 50% 50% 1 地段认知度 17% 1.5 1.1 1 交通便捷度 16% 1.6 1.3 1 小区环境 10% 1.3 1.2 1 区域品牌价值 5% 1.1 1.5 1 产品类别 15% 0.9 0.7 1 内部配套 10% 1.2 1.2 1 规划规模 5% 1.3 1.1 1 外部景观 5% 1 1 1 物业服务 5% 1.1 1.2 1 总分 100% 1.17 1.01 1 可比价格 9000 8600 　 可比价格*可比权重 4500 4300 　 市场比较法价格 　 8700 项目花园洋房的毛坯均价为8700元/平方米 花园洋房价格 价格论证 叠墅定价选取奥斯博恩及高科荣誉作为参照楼盘 项 目 高科荣域 奥斯博恩 本项目 平均价格（元/m2） 12000 7800 1 可比权重（％） 40% 60% 1 地段认知度 17% 1.3 0.9 1 交通便捷度 16% 1.3 0.8 1 小区环境 10% 1.3 1 1 区域品牌价值 5% 1.1 0.9 1 产品类别 15% 1 1 1 内部配套 10% 1.2 0.9 1 规划规模 5% 1.3 1.1 1 外部景观 5% 1 0.9 1 物业服务 5% 1.1 1 1 总分 100% 1.21 0.81 1 可比价格 10100 9960 　 可比价格*可比权重 4040 5860 　 市场比较法价格 　 9900 项目叠加别墅的毛坯均价为9900元/平方米 叠加别墅价格 推售计划 项目仅有两栋花园洋房，因此在推售上，计划每次只推1栋避免后期产品线单一。 项目总体量只有150套，多次推盘难以形成规模保证去化量拖累销售节奏；一次推出难以保证去化率，且后续无节点支撑。 鉴于小区内部差异性较小，同时小区建筑主要是横向排布，差异性体现在纵向距离上，因此从均衡推售角度出发，采用纵向分割。 推售计划 2012年11月推1、3、5、9、6号楼 2012.6 2012.11 2013.1 8月 12月 4月 2012年 2013年 2013年1月推2、4、11、10、7、8号楼 本案计划分2大批次推售，预计销售周期为1年 注： 1、本方案建立在工程进度能够满足预售条件的基础上。 2、实际推售中可根据情况及时调整推售节奏； 2012.6 2012.10 2013.1 8月 12月 4月 2012年 2013年 10# 9# 产品类型 套数 花园洋房 25 叠墅 40 总计 65 推售计划 首次开盘 2012年11月推1、3、5、9、6号楼 2012.6 2012.10 2013.1 8月 12月 4月 2013年 产品类型 套数 花园洋房 25 叠墅 60 总计 85 推售计划 2013年1月推2、4、11、10、7、8号楼 第二次开盘 推售计划 备选调整方案 如果前期蓄水情况不佳，及时调整推盘思路。 推盘方式调整为：多频次，小推量的推盘方针，“低开平走” 的价格方针。 具体：首先推售市场接受度较高的2栋花园洋房产品，以7字头的“起价”或特价房为突破口，通过价格策略保证销售回款；后续稳步将叠墅推出，同时每次推出一定量的“特价房”配合，保证销售进度。 调整方案 2012.6 2012.10 2013.1 8月 12月 4月 2013年 花园洋房 2月 叠墅 3月 Part3:业务执行 推盘计划及价格 推广执行 推广执行 区域精准营销 圈层拓展营销 全市高调营销 形成全城热点 重要据点户外高炮 主要干道引导旗 全市繁华商圈巡展 金陵晚报/南京日报/扬子晚报 365/搜房网 看房直通车/标点看房 秋季房交会 高效直击客户 售楼处现场包装及物料 江宁直邮/电信账单 江宁区域覆盖短信 江宁重要据点户外看板 江宁主要街道道旗 江宁主要高科技企业巡