金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营销推广策略报告1122010年.ppt

潜在客户的家庭结构以“三口之家”为主、“两口之家”为辅，比例分别达到45%和33%，由此可见，潜在客户的家庭居住结构相对简单化，由此也令到他们对户型的需求更为稳定——二房、三房为主流需求。 客户特征：潜在客户购房主要考虑因素 问卷调查部份小结： 大运组团——大运概念，上升区域 价值展现及附加值注入 他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵” 实用性 高附加值 -------我们将为其打造： 超高附加值、特色稀有的“户型设计” 高品质、具档次的“入口广场、大堂、装修标准” 人性化、智能化的“小区管理” 具竞争力的户型配比 户型区间 65~70㎡ 85~90㎡ 120~130㎡ 160~170㎡ 建筑形式 平层 局部复式 局部复式 平层 常规复式 功能配置 2+1房 2+2房 3+1或2+2房 3+1房 4房带套房 实现手段 偷平层阳台 偷中空阳台 偷中空阳台 平层合拼（45+85） 常规设计 定性 经济型 特色型 改善型 享受型 目标客户 首次置业 首次改善 再次改善 建面比例 10~15% 35~40% 15~20% 15~20% 10~15% 保证90/70政策要求：90㎡以下占70% 保证一定比例的面积赠送 市场追捧特色户型 户型设计组合案例 B04 B03 B02 B05 B06 入户 花园 入户 花园 入户 花园 入户 花园 入户 花园 B01 B3栋标准层平面 房型：1房1厅~3房2厅 90/70政策，建筑面积控制在：42～96m2 户型多附加价值，附送面积较多 户型特征： 一层六户，电梯间采光充足 户型紧凑，确保主卧与客厅具良好朝向 户型尺度控制适中，功能分区明确 采用飘窗设计，有一定附加值 在90/70政策下，具可合并户型设计，户型变化多样 单元间中空设计，户型南北通风对流效果良好 万科金域蓝湾 65-70m2户型个案参考 户型：约63 ㎡/1房2厅1卫 赠送形式（附送面积约为13㎡） 超大设备平台 入户花园 花池 设备 平台 花池 阳台 花池 入户 花园 改造前 卧室 改造后 卧室 厨房 阳台 卧室 设计亮点 可灵活将设备平台封闭为厨房，厨房位置改为卧室，实现N+1房户型设计 房间花池设计，增加阳台空间，提高户型附加价值 改造前 85-90m2户型个案参考 户型：约88㎡/2房2厅2卫 赠送形式（附送面积约为18㎡） 超大露台 预留结构框架 飘窗 设计亮点 可灵活将露台及机构框架封闭为卧室，厨房位置改为卧室，实现N+1房户型设计 房间飘窗设计，提高户型附送价值 6米错层超高阳台设计 挑空 阳台 飘窗 飘窗 飘窗 下层阳 台中空 改造前 复式 房间 改造后 通过收楼协议保证偷面积的顺利实现 120-130m2户型个案参考 户型：约123㎡/2房2厅2卫 赠送形式（附送面积约为26㎡） 超大设备平台 入户花园 花池、露台 设计亮点 可灵活将设备平台封闭为卧室，实现N+1房户型设计 花池、飘窗设计，增加阳台空间，提高户型附加价值 主卧套房设计，私密性的体现 建筑 构架 设备 平台 花池 阳台 花池 主卧室 套房 飘窗 改造前 卧室 阳台 主卧室 套房 飘窗 改造后 房间 通过收楼协议保证偷面积的顺利实现 120-130m2户型个案参考 大小户型的合拼处理 将一套85㎡两房与一套45㎡单间进行合拼，得到135 ㎡的三房（带套房） 可封闭增值阳台间隔成房，形成135㎡的四房户型 房 阳台 厕 房 厨 阳 台 厕 阳台 阳台 入户花园 客厅 餐厅 单间 房 房 厕 房 厨 阳 台 主卫 阳台 阳台 入户花园 封闭阳台改成房间 套房 客厅 餐厅 音乐喷泉主题入口广场 打造私密性强，专属园林喷泉入口 喷泉的声音自然地掩盖外部噪音干扰，并能更好地展现入口的档次及尊贵感 超高(9m)入户大堂 配合建筑形象打造的豪华，9米高的入户大堂 新古典为主的大堂空间装修设计，有效地提升产品形象及档次 1000元/m2的高品质欧式装修标准 为配合立面形象，板房设计以简欧风格为主 重点展现装修标准厨卫的装修档次 客厅、卧室天花吊顶设计，显示欧式的情怀 人性化、智能化的小区管理 信息网络系统 每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口 管理监控系统 一卡通门禁系统 车辆出入自动管理系统 车库自动刷卡系统 电脑自动抄表（水、电、煤气）系统 小区背景音乐系统 特色贴心的私家服务 私人健身教练 私人营养师 …… 用地利用判断 产品打造策略 启动区建议 开发考虑 开盘展示重点 产品打造亮点建议 开发考虑 施工分期考虑： 地下室：同期建设 住宅：分两期 启动区作用： 有效树立项目形象 产品覆盖面广，有效试验市场 销售流线及节点： 入口休闲广场 会所 样板房 沙荷路 入口休闲广场展示 会所接待展示 园林展示 板房展示