江苏盐城建湖九龙项目市场政策分析研究报告31.pptVIP

价格分析 客源分析 建湖九龙项目报告 第一部分 市场政策 第三部分 建湖房产 第四部分 项目情况 第二部分 建湖宏观 第五部分 测算部分 第六部分 附页 建湖县位于江苏省盐城市中西部，距离盐城市中心40km。东与射阳县交界，南与盐都县接壤，西 与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水向望。 全县总面积1154平方公里，陆地面积928.05平方公里，占80.42%，水域面积为225.95平方公里，占19.58%， 总人口80.55万，总户数32万户，其中城市人口数32万人，总户数近14万户(2008年)，是著名的淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。 2010年，建湖县进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。 城市概况 传统文化之乡，县域经济发达 行政区划 截止2010年，建湖县辖12镇及1个开发区：建湖镇、近湖镇、建阳镇、九龙口镇、恒济镇、颜单镇、沿河镇、芦沟镇、庆丰镇、上冈镇、冈西镇、宝塔镇、高作镇；江苏省建湖经济开发区。 燕单镇 庆丰镇 芦沟镇 宝塔镇 冈西镇 上冈镇 近湖镇 建阳镇 高作镇 沿河镇 九龙口镇 恒济镇 开发区 扩大城镇规模，提高行政效率 2010年12月21日，根据统筹城乡发展的要求，按照将冈东镇、草堰口镇和上冈镇所辖区域合并，组建新的上冈镇；将钟庄镇和县经济开发区所辖区域合并，组建新的经济开发区。 高速公路(4条)——宁靖盐高速(东10km)、京沪高速(西25km)、盐徐高速(南3km)、沿海高速(东15km)，204国道穿境而过，到达南京2.5小时，上海3小时，北京10小时。 新长铁路(纵贯全境)，南接沪宁线、北接陇海线。直达北京、青岛、哈尔滨、西安。 公路、铁路运输条件齐备，对外交通便捷 对外交通 城市规划 城北物流集中区 城中核心商务区 城南综合商务区 1、城北物流集中区 ??? 以江苏里下河物流中心铁路货场为核心，依托新长铁路、盐徐高速、黄沙航道区位优势，规划建设钢材、煤炭、木材、农资、建材、粮食等专业市场，尽快将城北片区建设成为里下河区域生产市场的配套服务基地、主要生产资料和工农业产品的集散中心。 ??? 2、城中核心商务区 ??? 重点打造商业集中区和休闲娱乐集中区，使城中片区成为全县消费核心商务区。依据《县城商业网点规划》和已经形成的特色街坊雏形，重点打造人民路服装一条 街、湖中路餐饮一条街、汇文路文化用品一条街、兴建路品牌服饰一条街、向阳路大型超市一条街、明珠路汽配一条街、滨河路休闲观光一条街、兴湖花苑、徐东路美食一条街等特色街坊。 ??? 3、城南综合商务区 ??? 以建湖行政中心南移为依托，以双湖公园、体育中心、文化中心建设为契机，着力引进五星级酒店、超级大卖场、品牌专卖店，高起点精心打造集购物、休闲、商务为一体，功能完善的综合性区域商业中心。 ??? 4、生态旅游示范区 ??? 以九龙口风景区为龙头，结合现代观光农业，适度开发栖鼋渚，形成九龙口——晋东海王墓——五谷树——栖鼋渚——陆秀夫读书处——乔冠华故居完整的旅游线路。。 南延北拓，重点发展核心区商业 九龙口风景区 经济发展 近几年人均GDP保持稳定增长，大部分年份增长率均超过16%， 为城市及房地产业发展提供了良好经济发展环境; 近几年当地城市GDP保持稳定增长，GDP规模为苏北五市，县域经济翘楚，城市发展速度持续加快; 地区经济繁荣稳定，为房地产发展提供动力 建湖人均GDP与城市化进程 人均GDP与房地产发展关系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主， 数量与质量并重 平稳发展，以质量为 主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区 房地产市场的发展阶段 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 0-800美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 √ √ 2010年，建湖人均GDP为29546元，考虑国际上人民币升值压力，按当时人民币对美元汇率（1：6.85）计算，人均GDP为4313美元；如按启动人民币汇率逐步升值以前较为稳定的汇率水平（1：8）计算，则建湖人均GDP为2693美元。因此，不考虑政策变化、汇率压力等因素，建湖人均GDP应在4000美元左右。 房地产市场正处于快速发展阶段； 城市郊区化发展开始显著，城市向外扩张明显加速的阶段; 城市的发展主要表现为城市的扩张效应； 经济发展 城市人口 人口总体特征 截止到2009年，建湖总人口达到80.57万人