江苏南通如皋中山东路项目前期产品定位报告致观咨询742011年连排别墅.pptVIP

商业思考 方案二：单体商业模式 商铺位于地块西南角，占地面积约2500平方米，规划为三层建筑，总计7500平方米。 商业思考 方案二：单体商业模式 商业定位：服务于区域人群的休闲娱乐配套商业。 经营业态：运动中心、美容美发、咖啡店、小型餐饮、游艺厅等符合区 域年轻人娱乐的商业。 规划优势：区域位于工业园区内，有大量自然的年轻消费群体，且能够 形成区域的商业标杆来吸引人群聚集。 规划缺点：在寻找购房者方面需要找寻外来的有经验的经营者，基本放 弃东陈镇原有的商铺主。 商业思考 从形象考虑：单体商业更容易形成区域标杆，区别于其他社区的商铺模式，同时能够为二期地块树立一个市场关注度。 从经营考虑：东陈镇已有的商铺经验决定沿街商铺模式的经营困境，要跳脱这一困境需要有全新的商业模式做突破。 从销售考虑：沿街商铺的销售优势在于社区居民尚未入住时用来回笼资金，但本案回笼资金主要依靠住宅，而当社区基本成熟后，单体商业模式的销售劣势也会消失。 本案建议选择单体商业模式。 价格建议 从与市区房源价格关系考虑 市场依据一：如皋市区大盘项目的房价将维持在5000元/平方米左右，从约克小镇与市区的房价关系看，下降20%为现有价格关系； 市场依据二：本案户型定位要求以在市区购买两房的总价即45万要能够在本案购买舒适三房产品。 项目公寓产品销售价格建议在3700~4000元/平方米。 价格建议 从与东陈镇房源价格关系考虑 市场依据一：东陈镇东郊花园项目二期预期售价为3000元/平方米，本案区位支撑本案定价高于东郊花园二期产品。 市场依据二：从消费者访谈结果看，对于地块所在项目的普遍价格接受度在3000~3500元/平方米。 项目公寓产品销售价格建议在3000~3500元/平方米。 价格建议 从项目成本利润关系考虑 项目公寓产品销售价格建议在3000~3500元/平方米。 按前期方案对成本测算值估算，单位成本约在3208元/平方米左右， 按一般房地产企业利润20%左右计算，则可以得出， 未来项目售价需要达到 3208÷（1-20%）=4010元/平方米。 序号 项目名称 单价（元/㎡） 工作量（㎡） 成本总额 一 土地成本 615 160000二 前期工程费用 40 160000 6400000 三 设计费 50 160000 8000000 四 建筑安装工程 1522 160000 243520000 五 市政配套费 372.5 160000六 政府规费 32 160000 5120000 七 营销费用 288.27 160000八 管理费用 172.96 160000九 不可预见费 115.31 160000总计 总成本 3208.04 160000 513286400 价格建议 从与市区房源价格关系考虑——3700~4000元/平方米 从与东陈镇房源价格关系考虑——3000~3500元/平方米 从项目成本利润关系考虑——4010元/平方米 公寓产品定价建议在3700元/平方米。 价格建议 洋房产品定价： 以金鼎名城项目公寓与洋房的关系为参照， 洋房价格=公寓价格*（1+20%）， 本案洋房价格=3700*（1+20%）=4440元/平方米。 商铺产品定价： 以东郊花园项目商铺与公寓的关系为参照， 商铺价格=公寓价格*（1+35%）， 本案商铺价格=3700*（1+35%）=4995元/平方米。 开发节奏 一期 二期 三期 开发节奏 销售周期 推出产品 销售时间 回笼资金 洋房 公寓 商铺 一期 16000 30000 2012.9~2013.12 183000000 二期 15200 45000 2014.1~2015.6 234900000 三期 46300 7500 2015.7~2016.9 208810000 合计 31200 121300 7500 626710000 备注：洋房销售价格为4500元/平方米，公寓销售价格为3700元/平方米，商铺销售价格为5000元/平方米；此处计算不考虑每年的价格增长幅度，所以计算皆依据当前市场下的各类物业价格计算。 THANKS END 五层户型 三室两厅一卫 97平方米 六层户型 三室两厅一卫 95平方米 户型思考 公寓产品户型配比： 户型 户型面积 面积 面积比例 套数 套数比例 2-2-1 90 38640 30% 430 38% 3-2-2 120 64400 50% 520 46% 3-2-2 140 25760 20% 180 16% 合计 128800 100% 1130 100% 90