江苏南京禄口皮草项目市场销售执行调研报告1172010年.ppt

凤凰涅磐 浴火重生全力打造皮草产业集群型购物广场！ 报喜——来自南京项目的喜讯 一份激动！——南京中关村项目已经跨出了历史性的一步！ 二重感恩！——作为南京中关村项目的老人，中铁二局给个南京项目一个“不死”，一个“重生”。 三大压力！——开发、招商、运营。 ——万里长征小半步，雄关漫道真如铁，而今迈步从头越， 今天，我们将听到。。。。。。 宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来 项目历史背景 项目已开发商铺总面积为114611平方米，分割完毕后计1290套，现完成销售338套（正签字），计31504平方，占项目整体面积约28%； 包括认购375套，共计37075平方，占项目整体面积约32.35%； 现剩余918套，按现价统计未售商铺总价：486335611元； 78套商务花园现剩余70套，完成销售8套，计2030平方，占项目整体面积约12.6%。 销售价格不高，价值无法得到体现： 窗口价格约5500—12000元，周边价格住宅已经超过5000元/平方。“商住”倒挂状态。但即使如此，依然无法形成销售。 土地价格》200万元/亩 汽配城：沙上建屋，空中楼阁； ——不尊重游戏规则，规则必出卖你 国际装备城：工欲成其事必先利其器； ——关键因素决定结局 澳特莱斯：带着枷锁的华尔兹。 ——细节决定成败 资本的本质： 资本必须不停的流通以达到产生更多利润. 资本的特性： 利用有限的资本，推出更多创新的产品，创造更高的收益。 资本渴望的是流动性! 商业地产行销目标的实现，必须是建立在商业运营价值具备的基础之上的。商业地产不同于住宅地产，它是一种投资产品，购买者的目的是赢利，因此也可以说，商业地产销售的其实是一种营利模式。 兵者，国之大事也。死生之地，存亡之道，不可不察也。 涉足一个新的项目领域并不是一件容易的事情， 是否具备天时地利？ 是否找准了项目的个性化与差异化定位？ 是否能够利用原有的资源优势？ 是否拥有驾驭新项目运作的高级人才…… 这些都成为影响新业务开拓顺利与否的重要因素的不断成熟， 只有进行深度地思考和调研，这样才能做到谋定而后动。 要求我们： 一是操作前要有计划； 二是有了计划需要执行； 三是执行之后还应反思。 “海宁”——裘皮世界的大脑 “禄口” ——裘皮世界的心脏 没有任何裘皮资源，却生产了全国四分之一的裘皮服装！这就是余姚朗霞街道创造的商业奇迹。 生产了全国四分之一的裘皮服装，每年加工水貂皮300万张，占了全国的四分之一 朗霞是如何“无中生有”，发展成为全球裘皮生产中心的？ 中国桐乡皮革城无锡皮革城 我们向禄口、海宁、余姚的禄口人发放120份问卷： 挖掘和整合禄口当地丰富的皮草商业资源，最大程度地解决了“核心资源”+“招商策划”+“运营管理”三大问题， 将旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，以最快的速度和最小的代价形成项目的核心价值，进而形成项目的持续核心竞争力，提升项目房地产价值，带动商业项目和住宅销售，使项目起死回生，并进入良性循环。 海宁—裘皮业大脑： 60%以上的裘皮由南京人加工； 政府支柱产业； 设计、营销、品牌综合，品牌+市场+资金立体化发展。 租金奇高，发展压力巨大； 外贸与零售为主体，产业空洞化已经很明显。 怎么去海宁？ 飞上海、铁路奔杭州，搭大巴； 飞杭州萧机场，包车2小时； 自驾：最近的高速口——从乌镇/桐乡出口后，继续开省道80公里， 禄口国际小商品城 面积：14万招商，开发商已经撤退，项目无发展空间； 建筑：建筑结构不适合裘皮业态，间隔狭窄，业态低端； 产权：分散，属1800名业主； 开发商：信誉低下，信任度低 现状：已操作副食品， 招商资金；1700万，已经先行启动招商， 团队：一支的原从事副食品招商团队整体转型。 凤凰涅磐 浴火重生 “禄口”： 禄口国际机场，知名度大，禄口空港传递的交通优势信息明显， 地点指向性明确，无论南京本土、异地购物都能明确指向； 能够引起禄口人共鸣，对招商提供情感支持； “皮草” 1、皮草功能定位明确，专业性强，需要向业内人士传达明确的皮草功能定位。 2、“皮草”：是由俄罗斯犹太人最早使用，由禄口人传播应用。 “全球采购港”： 1、“全球”：面向全球，走向世界的定位。 2、“采购”：项目“批零兼营，以批为主”的定位，突出批发特点，暗示价格折扣； 3、“港”：空港，也表达了批发流通有概念。 以上名称需经更多专业人员参与头脑风暴，以期望获得最佳效果。 项目涉及的物业为： 30栋展示交易楼约11.47万平方米； 39栋品牌商务楼约1.9380万平方米； 会所及餐饮配套0.41万平米； 项目可能涉及的项目未开发地块为： 项目东部72亩发展用地（工业用地性质）； 项目西部84