江苏苏州水岸清华高层项目定位及规划建议报告1762010年.ppt

城市高端住宅的分类 1.城市核心资源类代表案例 上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江 苏州中茵皇冠国际 苏州水巷邻里 苏州玲珑湾尚玲玲 （豪宅） 2.单纯城市核心类代表案例 深圳港丽豪园 苏州万科金色家园 苏州胥江府 （高端住宅） 3.城市非核心资源类代表案例 深圳万科金域蓝湾 苏州朗诗国际街区 （高端住宅） 高端住宅产品四种模式总结 基于本体寻找优劣势 改善型客户之于本项目机会启示 根据市场定位、客户定位及苏州高端市场发展趋势，为区域高端客户的需求，同时提高项 目的竞争力，可以设计多种户型，以140平方米左右的舒适三居和170平米左右的豪华四居 为主，90-110平米的紧凑居为辅，兼有少量跃层复式公寓产品。 满足多种客户的不同需求 配套 城市主干道带来的出行便利 具备城区之间、区域之内的快速交通资源 区位－交通 左倾右倾生活方式的融合 健康生活方式与景观资源氛围的性价比 区位(小)－唯一的城市山水人文景观资源 副中心优越的城市规划，高尚居住氛围，新兴区域带来的升值潜力 苏州城市稀缺的生态健康居住带 区位(大)－新兴区域副中心 区域项目规模区隔 生活氛围与小区内部人群属性的相对单一性同时具备 规模－总规模 核心卖点 价值/客户对位 小结 报告思维导图 项目属性研判 高端产品发展趋势特征 区域市场竞争分析 项目开发战略 项目定位 规划建议 营销策略 项目SWOT分析 战略制定 优势 劣势 区域内市政配套生活配套逐步完善，交通动脉连接主城区 容积率3.5 本 体 条 件 发展现状 高端环境差 量体风险大 地块硬伤明明显 开发风险较大 前提 项目位于区域副中心核心发展位置 生态山水资源优越稀缺唯一性强 南北向景观资源丰富 非城市核心城区发展区域、城市配套缺 区域高端市场不成熟，非传统高端区域 地块东、北方向紧挨城市主干道 区域性城市 价值较高 绝对资源优势 项目整体量体偏大、周期较长 高层公寓产品为主 区域高端产品消费潜力巨大 消费能力 再次置业进行居住改善 生活工作在附近区域 对于区域环境相当熟悉 有成功的事业和较高的职级 有家庭和孩子 在区域内长期性居住 他们是…… 利用山水景观资源提升生命质量 高层大视野改善压抑居住环境 给孩子良好成长环境 资产后期处置有投资和升值性 贴近自己的社交圈层 体现自己的身份地位 他们需要…… 他们出现在…… 120-200㎡高端公寓产品 我们…… 机会：稀缺资源优势吸引 “高端改善型”客户 优势：城市南部区域最稀缺的人文山水景观资源 战略制定 SWOT 优势-----Strength 劣势-----Weak 山水资源价值稀缺唯一性！ 在城南区域内，本项目属于未来潜力最大项目； 交通便利，城市主干道； 区域副中心城市配套 南北向超大景观视野； 地块城市区域副中心地段性不明显； 项目近距离内城市配套少； 紧邻城市主干大干扰较大； 中大量体开发、周期长风险较大； 机会-----Opportunity SO战略：发挥优势，抢占机会 WO战略：利用机会，克服劣势 区域内配套资源逐步完善发展潜力大； 苏州市场改善型消费成为主流； 城南区域可供应高端公寓发展机会小， 区域地缘性明显、高端消费能力强劲； 利用景观资源稀缺核心价值； 立足区域改善消费潜力； 利用市场机会空间树立引领力 利用产品规划及配置降低干扰； 抓住市场主流人群，广纳客源； 展示规划发展，挖掘潜力、弱化配套； 威胁-----Threaten ST战略：发挥优势，转化威胁 WT战略：减小劣势，避免威胁 区域为非城市高端区域，高端发展基础弱； 宏观调控在即，对于产品入市影响不可忽视； 区域市政配套发展不足； 高形象，树立高端新标杆； 抓取细分市场，开创新产品引领市场； 打造特色吸引市场眼球； 主动核心化！成为区域核心的一部分； 控制成本，避免可能高利润但高风险项目； 着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化成郊形象； 项目SWOT分析 基于企业目标下的项目开发整体战略标杆城南：唯一性资源，城南区域突破常规性标杆项目 立足区域副中心属性，着力标示资源景观价值体系！ 高形象、创新、引领性是立足之本，成为城南高端市场的标杆 成本控制思维，贯彻开发和营销全程（客户价值导向） 开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间、分期开发 迎合市场发展，高端发展附加价值提升，（利润）最大化！ 区域层面： 占位层面： 运作层面： 核心竞争力： 项目开发整体战略 资源价值+高形象价值提升+创新引领性产品主导竞争！ 报告思维导图 项目属性研判 高端产品发展趋势特征 区域市场竞争分析 项目开发战略 项目定位 规划建议 营销策略 市场定位 总体定位 客户定位 1、市场进入改善型，区域消费基础雄厚；