江苏盐城金庭苑别墅营销推广建议50p2012年3月小高层宜居精装公寓销售策划.pptVIP

 一、市场分析 1、政策分析 （1）坚持调控，巩固调控的成果 （2）温家宝总理：房价远没有回到合理价位，调控不放松 （3）“有保有压” 两会”期间，住建部等部委对房地产政策表态，政策措施“有保有压”，“限购令”不松动，房产税改革试点范围扩大，主要城市继续坚定落实房地产调控政策，但合理购房需求会受到保护，这些通过“两会”透露出来的房地产政策，将大致确定今年的房地产市场走势。 （4）房地产业仍面临较好发展空间，长效机制将逐步建立 （5）货币政策的变化（降息、降准等） 2、盐城别墅市场分析 项目周边楼盘分布 项目周边楼盘分布 3、同类产品对比 区位定价分析 从上述楼盘看,盐城地区别墅供应量小,多分布于盐城市区边缘,面积相对比较大。 从地理位置来看，仅有月湖花城和依云香溪与本案靠的较近， 目前月湖花城只剩下独栋，其它产品已售完；而依云香溪单价与我们项目相差不多，也是联排产品，户型类似，因此有一定的竞争，该盘别墅前后都有私家花园。但对我们有利的是其所剩的房源不多。 从宣传类型来看，各楼盘重视了广告的效应，在广告方面做出了很大的投入，以让更多消费者关注到该项目，从而进一步扩大目标客户群体并加深了客户对其项目的了解。 4、本案SWOT分析 靠近市区、地段优势明显，东进路上，商业发展迅速，本项目附近的住宅及商业有巨大的发展潜力。 项目规划产品种类多，有住宅、别墅、商业等，可以满足不同消费者的需求。 双学区房，距离名校不远。 东边有时代超市二店和宝龙永辉超市，西边有一菜场，生活配套设施相对齐全。 政府可建别墅土地不再批建，地段和产品皆属稀缺资源。 房产调控和货币政策有所松动； 本案SWOT分析 本项目都是稀缺房源，再此地段上已不可能再建。 在售的别墅产品不多，购买别墅的客户可选择的房源并不多。 政府规划向城南发展，而本案正在日益形成新的生活圈内。 东进路上的盛业区还在不断往西发展，与东进路口的商业很快就会相接。 房产调控和货币政策有所松动。 二、客户分析 2、客户购买心理分析 客户因为对房产市场的信心不足，导致购买趋理性，出手更为谨慎，如果价格达不到其心理价位，很难下定。 后期推广和介绍要多注重社区品质和全面配套，现场说辞要加强对市场部分的分析，给予其一定的购买信心，另外特别强调的是对竞品月湖花城的打击力度（例如总价额较大等），从而侧面提高自己的产品的优势，达到增强避劣的效果，进而提高客户对我们产品的购买信心，拉升客户对本项目的心理价位，增加其与我们的亲近感。 （1）来电量询问产品对比 （2）通过传播途径的来电量对比 以上表格显示3月初的短信群发在市场如此严峻的情况下，有如此访问量，可以说效果还是不错的。 虽然没有达到成交的目的，但是经过此次短信群发，必然能将整个盐城市区客户覆盖一次，当我们下次宣传时，市场客户自然会产生共振，从而促成成交。 这更加提高我们进行宣传推广的积极性，从而坚定了我们对宣传效果的信心。 4、客户群体分析 年龄层次以35-50岁的中青年为主 有富余资金没有更好的投资渠道，让财富保值增值投资者 居住、工作在盐城市区为主的本地客户 其他中大型公司经营者 医院、邮电、银行、机关、国企等行业内中高层 私营业主、个体工商户 文化层次较高，追求精神层面享受的客户 注重健康生活品质的客户 三、推广思路 1、短信群发 原因1：在盐城大市范围内实行，投入少，传播速度快，覆盖率和阅读率都比较高。 原因2：上述表格给予我们一定的市场信心，坚持下去效果肯定会不错。 可与盐城本地的搜房网，新浪乐居等专业网站进行合作，客户人群更加明确。 2、道旗 跟城管协商下，在东进路一带，东到解放路，西到金庭苑（或西环路），在路两边适量地悬挂本案道旗，已达到提高自身知名度的效果。 原因1：东进路上来往车流量较高 原因2：成本投入较低 3、开放样板房 选取位置较好的一套，做样板房，让客户在看房的时候，有更加直观的感受。 4、工地悬幅 在项目建设正大门处或小高层上悬挂横幅 原因1：东进路上来往车流量较高 原因2：成本投入较低 参照案例如右图： 5、户外围墙 在项目建设正大门斜对面（之前做过）或小高层上悬挂横幅 原因1：东进路上来往车流量较高 6、报纸硬广 扬子晚报、 盐城晚报 以报纸类为主力媒介理由如下： 报纸具有时效性强（信息更新及时快捷）、信息可容性大（可以传播很多具体的文字信息）、覆盖面广、成本低等特点。 发行量大。《盐城晚报》日发行量超过6万份，《扬子晚报》日发行量超过10万份； 覆盖面广。覆盖盐城全市9个县（市、区）； 受众面广。遍及社会各层次、各年龄段的人士。它的读者群有政府机关的工作人员，到各大中小企业