江苏泰州明发国际广场全案营销报告69p豪布斯卡大盘销售推广策略.ppt

泰州目前比较具有影响力的政策包括： 商业贷款的基准年利率是7.05%,由于信贷政策收紧,银行额度有限,首套房现在也很难享受基准利率，一般要上浮5%到10%。 单职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至30万元；双职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至40万元。 2月1日之前申请公积金贷款的，是按原有政策执行，最高贷款额不超过25万元，不可追加贷款。 住房公积金贷款的担保人限定为正常缴存住房公积金的职工，每个正常缴存住房公积金的职工最多可同时为两名住房公积金贷款人提供担保，所购房屋的共有产权人不得作为担保人。 首次购买自住商品房在90平方米以下或购买保障性住房的家庭，已付房款达到规定的最低首付款比例的，可贷额度上浮30%，不得超过最高额度和房屋总价的70%(二手房贷款的最高额度不得超过房屋总价的60%)。 职工按时正常足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金贷款。 取消借款人及其家庭成员和担保人经济收入证明，以职工缴存住房公积金的工资基数作为其收入参考。 明确首次购买普通住房契税优惠政策问题两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。中国契税税率目前介于3%-5%.政府此前规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，对个人销售或购买住房契税税率暂统一下调到1%。 商品房交纳契税，是房屋竣工交付时由开发商代为收取的，首套房144-90平方米1.5%，90平方米及以下1% 2012年1月起房贷的利率开始上涨，5年以上房贷利率将从6.40%涨至7.05%。按去年6.40%基准利率计算，办理100万元的贷款，期限20年，采取等额本息还款方式，那么月供需7397元；若按新利率7.05%计算，月供需7783元。即每月将多还利息386元。 在2012年伊始，各地银行对于首套房贷利率的执行上仍然存在明显的差异，基准、上浮10%、85折这几种情况在各地并存，但我们相信随着存款准备金率的进一步下调，银行方面可供贷款的资金将更加充裕，而届时这种乱象将逐步消失，优惠利率将重回首套房贷。 ② 多渠道寻找群体客户 目的：以点对点，面对面的形式挖掘客户群体； 形式：从守株待兔变为主动出击，增加项目辐射范围； 时间：在项目具有一定知名度之后，建议在4月下旬开始，持续至开盘前夕； 内容： A 以巡展、路演的方式挖掘客户，地点以海陵为主，周边乡镇为辅，建议持续到开盘前夕； B 聘请人员到海陵各个区域以及高港周边下属乡镇派发海报、传单，例如野徐、许庄等地，以销售员带队，在派发的同时介绍项目； C 与项目周边区域以及附近乡镇企、事业单位直接对话，例如许庄的各个工厂、创新电子等，进一步扩大目标客户群体； D 在单位内部树立展架展示项目，并且安排销售人员讲解，或在附近派发传单、海报等； E 以上方式建议配置看房车，随时接送客户来回。 营销策略 第一阶段 3、开盘 3.1 内部认购 ① 认购时间 建议定为开盘前一周，即5月19日（周六）。 ② 认购方式 以办理会员卡的形式，客户去交纳一定的费用（应较低），然后交上复印件，即可领取会员卡一张； 会员卡可以享受开盘当天的选房权，并且具有相当的优惠。 营销策略 第一阶段 3.2 开盘 ① 开盘活动 选择高港区的高档酒店，利用大堂或者宴会厅举行开盘销售活动（具体根据蓄客情况来定）。 ② 开盘方式 邀请省内著名主持人（如孟非）支持开盘仪式； 如果认购客户较多，建议以排号的方式开盘，先到先领号； 如果认购客户较少，建议以摇号的方式开盘，每次摇出规定数量的号码，持有该组号码的客户先行选房。 营销策略 第一阶段 营销策略 第二阶段 1.消化多层余量，制定优惠措施 2.月度活动不断 3.赠送小礼品 4.老带新活动启动 多层销售延续 6月份 高层销售准备 7月份 高层开盘 9月份 1.常规广告宣传启动、造势，以高层为视点； 2.继续联合报纸、网络等媒体，炒作地段、板块； 3.采取联合超市赠送购物袋等形式，扩大项目知名度及影响力。 4.结合现场售楼处进驻，样板房开放举办盛大活动 5.维持前期客户关系 6.拓展客户渠道 1.开盘前提前举行内部认购活动，筛选意向客户； 2.开盘当天购买特享优惠； 3.开盘当天现场组织餐会及演艺庆典活动。 8月份 全面推广启动 1.高层销售证件办理完毕 2.针对高层制定推广方案 营销策略 第三阶段 1.根据消化情况制定新的优惠策略 2.结合房展会加大优惠措施 优惠策略启动 10月份 促销开始 11月份 年终客户联谊 12月份 1.针对购买婚房的客户制定青年置业计划 2.如果去化状况不好建议选择部分房源作为特价