连云港房地产市场调研报告81p,市场研究,市场分析,调查报告.pptVIP

地块综合分析： 新光路-虎平路地块（LTC2007—17#）位于连云港经济开发区，地块距离新浦中心21公里，距离墟沟中心约6公里。地块在开发区位置整体处于中等偏下，北侧为久和国际新城，东侧为天惠爱丁堡。地块西侧50米处为铁路。 按照2.0的容积率，社区将来应以小高层产品为主。目前地块周边在售项目建筑形态也多为小高层。从目前在售项目销售态势来看，去划速度相当不理想。地块周边人口密度较低，种种不利因素，将对于项目开发过程中形成较大的阻力。 玉竹路-银台路地块现状 地块基础资料： 地块编号：LTC2007-17# 地块位置：玉竹路以西 银台路以北 地块状况：净地 地块面积：约11.68公顷 出让年限：住宅70年，商业40年 容 积 率： 1.5-2.2 建筑面积： ≤25% 绿 化 率： ≥30% 摘 牌 价：12580万元 楼面地价：632.9元 连云港市场研究 连云港市经济发展 连云港市区人口 连云港全市常住人口达400多万；2010年市区人口达93.59万。 随着城市化进程步伐加快，连云港全市常住人口在逐年递减，而 市区人口保持较快的增长， 有利于充实市区的消费市场。 数据来源：连云港政府网站 连云港市场研究 连云港市经济发展 连云港市城镇居民人均可支配收入表 连云港城镇居民人均可支配收入逐年提高，2010年以超过全面小康目标值18000元，居民富裕程度不断提高。 随着连云港城镇居民人均可支配收入的不断提高，居民消费能力得到很大的提升。 数据来源：连云港政府网站 连云港市场研究 连云港市经济发展 连云港城市化水平 自2005年至2010年，连云港市城市化水平年均递增额度在1.14%，且呈现不断上升的状态，未来城市化进程在稳步进行。 随着连云港市城市化水平的稳步提升，市区刚性需求市场空间不断增大。 连云港经济健康稳步发展，城市的整体发展保持较快速度，而城市经济的持续发展带动的是消费品市场的快速成长与发展。预计未来几年内市场经济将更为活跃，城市内需将保持不断增长，给连云港房地产需求带来较大的空间。 连云港市场研究 连云港市经济发展 连云港中观经济总结 连云港宏观经济增长较快，城市的消费能力逐渐增强，为连云港房地产业的发展提供了一定的基础。 2003-2011年连云港土地市场情况 连云港市场研究 连云港市房地产发展 10-11年受国家宏观调控政策影响，土地成交量萎缩。由于10年保利、绿地、融侨等一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致了土地价格同比大幅增长。 2011年连云港市共成交土地342.6万平米，其中商业地块69.31万平米，占总成交20%，住宅地块成交124.25万平米，占总成交量36%，商住混合地块149.04万平米，占总成交44%。 2011连云港土地市场情况 2011年连云港商住用地比例超过住宅面积的比例，2012年连云港市商品房供应比例将会略有升高。 连云港市场研究 连云港市房地产发展 数据来源：连云港房地产网 2009-2011连云港市区推盘量 2011年市区共计新推房源32575套，房源面积约2916882.04㎡。与2010年度市区的推盘总量相比，今年市区新推房源套数增加10336套，同比增长46%，房源面积增加624428.39㎡，同比增长27%。 连云港市区2011年推盘量持续增大，同比增幅达27%。 数据来源：0518网站 连云港市房地产发展 连云港市场研究 2011年全市共成交商品房38998套，成交面积约3913410㎡。其中，市区成交商品房20283套，成交面积约1908887㎡；与去年同期相比，市区商品房成交套数增加1045套，同比上涨5%，成交面积增加35864平方米，同比上涨2%。 2009-2011连云港市区成交量 2011年连云港房地产市场成交面积和成交套数较2010年小幅上涨，但由于2011年推盘量比2010年上涨27%，成交套数仅上涨2%，总体而言销售形势受政策调控影响较大。 数据来源：0518网站 连云港市房地产发展 连云港市场研究 2012年连云港各区域库存量 截止到2011年年末市区商品房累计可售房源面积为343.85万㎡，与2010年的库存总量相比同比增长35.81%。 2011年整体库存量加大，2012年的市场竞争将趋向白热化。 数据来源：0518网站 连云港市房地产发展 连云港市场研究 2011年港城市区商业类与住宅类产品去化同比分析 由于国家对房地产市场的宏观调控，投资客的信心受到影响，因此自2009年起，连云港商业类产品在商品房整体销售中的占比持续减少。 200