上海深圳楼盘项目考察报告157.ppt

沪深楼盘考察 昂展置业营销管理中心 金地未未来 金地湾流域 浦东星河湾 华润橡树湾 金地梅陇镇 金地上塘道 星河丹堤 诺德国际 中信红树湾 宝能太古城 室外泳池和架空层的无缝结合 阳台顶部可利用储物空间 下沉600的阳台－－可种灌木 时尚 清晰的样板房 容积率：3.5 总户数:2295 开发商:宝能地产股份有限公司 宝能太古城总建面约43万平米，由17座高层组成，分南北二区，并由空中走廊连通南北。北区主力户型为130-170㎡三房四房，207-306㎡四至五房及顶层复式；南区主力户型为40-89㎡一至三房，全部精装修交楼。 深圳 星河丹堤 星河：建面36万，容积率1.8 规划方案——星河 2、针对1.8的容积率，资源好的位置做联排，高调入市，由于配套有公共交通，土地属性支持后期做高层公寓来拔容积率。 3、单体从水边两层阶梯爬高，后排与山没有道路阻隔。 6、后期东南向的高层两侧分布，尽量降低对联排的压迫，也有利于小区整体采光通风，营造后期洋房、高层的产品差异化。 4、两排楼中间通过规划车行路，扩大楼间距。 5、三四联拼，增加端头户型提高售价，同时提高低密度感。 1、改变道路设计，把原来关外入口改变成关内进入社区，把B级关外土地变成为关内银湖板块。 7、一线湖景位置设置会所，充分使后排看不到水景的户型能享受湖景概念，提升后排户型溢价。同时也有利于销售展示。 规划解决盈利模式，单体提高产品溢价 高低有层次，中间车行道压缩到最小，给客户的院子最大化。后排通过把一层抬高改善回家感受，减少楼间距太小的压迫感。 建筑单体——星河 规划解决盈利模式，单体提高产品溢价 外观专利产品，三四联拼形成一个整体；通过车库把各家入户分开，和入口的前后错落增加私密感；立面设计有品质感、精细化；端头户型侧面入口增加私密感。 建筑单体——星河 规划解决盈利模式，单体提高产品溢价 一层 二层 三层 地下室 剖面 联排只有6种户型，面积230－290平，后排四五联拼230、260平，延湖三四联拼260、290平，户型布置相似，面积差不大，但是资源搭配合理，使价差从2.5万到4.1万。如后排北入口中间单元： 户型设计——星河 开间6.5米，进深16米，首层抬高设计，前、后、中间庭院，所有户型都有2.2-2.8高的直接采光地下室附送，停车直接入户，三层主卧资源最佳，户内流线合理。 规划解决盈利模式，单体提高产品溢价 深圳 中信红树湾 总用地面积：16.3万㎡ 总建筑面积67万㎡ 计容积率总建筑面积：51.7万㎡ 其中住宅面积为50.5万平方米，幼儿园及会所 1.2万平方米，地下室12万平方米。 容积率：3.18 覆盖率：18.7％ 预计开发周期6年，分五期开发。 中信红树湾规划理念——合并规划、 41度、围合、架空平台、高尔夫 规划理念：以景观为主导，采用借景与造景的手法，并以绿色与水景为主题，充分构筑了充满诗情画意的意境，为现代成功人士营造一个高雅、宁静的生活氛围。 南北地块合并规划：为保证规划与设计的均好性，合并规划设计两地块，并用一个架高7.5米、面积3000多平方米的平台广场连通，形成了整体规划设计方案， 结合开发节奏分期建设，并获规划局批准。 总规方案主要由16栋高层住宅楼、1栋都市单元、8栋Townhome、会 所、中央广场、幼儿园及南北两个花园组成 16万M2土地，10万M2园林，65万M2体量，2700住户，3250车位； 建筑布局：均为东南，西南及正南朝向，实现户户向南，绝大多数住 宅拥有高尔夫景及海景。注重韵律感、节奏感及视觉层次感 丰富的景观面 Plenty View Resources 景观卧室，景观厨房，景观卫生间，景观走廊……景观无处不在 夜景（架设中央广场连结南北地块） * 定位—纯粹的白领首置社区 项目定位为金地梅陇镇升级版 主力客户为深圳白领首置群体，目前的租房一族 一期产品以65/78两房、89三房为主力，辅以少量45方公寓产品及135方首改产品 目前参观项目的客户多来自深圳南山、福田等中心区域，客户年龄年轻化突出 项目预计毛坯售价11000元/平米左右，部分带精装修1000元/平米 首批产品 一期 二期 占地：一期3万，二期2.2万 容积率：一期2.8，二期3.0 建面：一期8.4万，二期6.6万 商业面积：2000平米 园林—板式高层、分散园林、艺术会所 2000平米艺术会所与泳池相连 板式排列，东南亚风格园林分散在板楼之间，未设置集中大型园林 最小楼间距40M，最大楼间距90M 运动休闲场地略显不足，会大大减少园林吸引力 2000平米艺术会所与泳池、休闲广场相连，作为小区人行主入口标志建筑 架空层设置健身设施 首批产品：两梯五