山东淄博汇金大厦项目营销推广策划报告富通1252011年项目战略营销运作推广策略战略分析.ppt

国际知名物业管理或物业顾问服务： 服务领袖，只为领袖服务 聘请国际知名的物业管理公司作为项目的物业管理顾问。同期举行盛大的签约仪式，在淄博制造轰动效应。 可参考物管公司：戴德梁行、英国SAVILLS（第一太平戴维斯）、世邦魏理仕、仲量联行、高力国际等。 价值营造 国际化营造——携手知名物管公司 CJW 爵士会所 CJW在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士乐、葡萄酒”三个词的英文首字母。在北京也有连锁。就像店名所写的那样，CJW专注于雪茄、爵士乐和葡萄酒。店内高雅的环境受到了众人的一致青睐，无数的公司活动、时尚发布会和私人聚会都在这里举办。 国际级CLUB——写字楼引进淄博顶级的CLUB，引进国际高端品牌经营。 价值营造 国际化营造——引进国际级CLUB 形象体系：柳泉路旁/CBD咽喉/引领城市未来 生态体系：呼吸式玻璃幕墙/空中花园/公共空间皆绿化 智能体系：国际5A级智能系统 建筑体系：综合体/高度/国际标准层高/豪华公共装修 配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套 服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务 六大体系，缔造淄博商务领袖 区域、建筑、资源、服务、国际概念…… 价值营造 推广渠道 活动线 媒体线 运动线 行业线 1、论坛2、合作方签约仪式（物管） 3、大客户签约会暨投资说明会4、封顶大典 5、常规媒体：报纸/杂志/电广/网络6、户外：高炮/大牌7、直效媒体：电梯井/短信/ 8、酒店客房项目DM9、淄博办公楼扫楼10、房展会 11、企业拜访12、行业杂志13、企业名录DM投递14、行业商会推介 极致营销 价值点全面展示，媒体全面铺排 营销 阶段 活动名称 活动时间 造势期 柳泉路时代论坛 2011年5月—8月 综合体价值论坛 产品说明会 物管公司签约仪式 大客户签约会及投资说明会 极致营销 活动线——造势期活动建议 媒体渠道规划： 报纸杂志：淄博晚报/鲁中晨报 重大节点进行硬广投放，软文不断渗透 户 外：柳泉路高炮/工地围挡/市中心大牌 重大节点更换主题形象和营销信息 电台广播：FM调频100、都市之声 项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道 网 络：搜房网/项目网站 项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道 直效媒体：电梯广告/短信/直邮 项目形象宣传，阶段营销信息告知 极致营销 运动线——办公楼扫楼 对淄博现有重要办公楼业务员扫楼，派发项目DM，对重要客户进行上门拜访。 运动线——房展会 参加淄博组织的房展会，吸引客群关注； 运动线——酒店客房DM资料 在张店及周边区县各大酒店摆放项目DM资料，吸引企业主及投资客群关注； 极致营销 运动线 行业线——企业拜访 针对各企业进行点对点的上门拜访，或组织企业举办团拜会； 行业线——行业杂志 针对开发区几大主要产业如医药、化工、新材料等行业，投放行业杂志广告； 行业线——行业商会推介 利用各行业商会的商会内部活动，组织专场推介会。 行业线－－企业名目DM投递 根据淄博各企业名目投递项目DM。 极致营销 行业线 大客户 小客户 品牌借势，有效提升项目 品质 进驻企业品质较高，便于 管理 谈价能力强，利润预期 较低 决策周期长，成交不定 性大 容易引导与说服 决策快，客户把控性较大 成交价格较高 成交面积较小 过多的小客户会造成硬件 资源过度使用及管控性差 不利于项目整体品质提升 优势 劣势 大客户与小客户优劣势比较 销售执行 销售执行策略一：整层销售，大客户旺场 大客户比例建议 前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立淄博顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化； 因此建议项目大客户比例控制在20%—30%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。 本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化 前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入； 产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的选择； 提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值； 业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源； 在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入； 为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障； 销售执行 销售执行策略二：租售联动，贯穿始终 说明： 租售出租范围：一是低楼层部分；二是客户要求代为出租单元 写字楼达到出租条件后，前期由销售部代为出租，项目结案后移交大厦物 业继续租赁服务 区域 针对客户 产品类型 租售策略 高区 高端客户、大客户 整层办