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昶昊·首府项目近期营销工作思路 一、背景、目的 （一）营销背景 1、随着房地产市场刚需型客户的购房需求开始逐步释放，在国家宏观调控政策依旧以控制房地产价格反弹的前提下，房地产整体略显回暖趋势，但是就张家口市房地产市场而言，目前各楼盘销售进度起色并不明显，以昶昊·首府周边的燎原一品等项目为例，7月份实际成交量不足十套，而龙山水郡作为张家口市最高端的楼盘，成交量同样并不理想。由此可见，在市场逐步回暖的过程中，即便是刚需型需求的释放，也需要时间进行市场过度。 2、昶昊·首府项目前期已经实现销售近250套，在一定程度上缓解了项目整体运营的资金压力，但是由于前期销售价格为3600元/㎡，与区域内房地产竞品楼盘的销售价格，以及昶昊·首府项目自身的价格预期、利润预期均存在较大的差距，对于后期项目正常营销工作的开展，以及预期价格的实现存在一定的市场接收期。 3、昶昊·首府项目已成交250套客户集中选房活动势在必行，作为项目营销过程中正常的销售动作，集中选房势必会为昶昊·首府项目带来一定的市场波动，因此配合已成交250套客户选房的市场造势显得尤为重要，将为昶昊·首府项目整体形象入市造成一定的影响。 4、昶昊·首府项目随着证件办理手续的推进，以及工程的即将开展，势必需要对项目形成整体的包装入市营销，使项目能够在市场获得目标客群的认知、认可，为达成昶昊·首府项目整体营销的市场预期，需要为项目后期的销售进行形象造势。 （二）营销目的 1、形成市场影响力，为项目正常营销打开市场； 2、通过营销执行使项目理念、品质、价值等获得市场广泛的认可； 3、为项目正常的营销执行，以及后期集中成交进行市场铺垫； 4、树立项目形象，提升项目品质； 5、如需要通过团购实现项目资金回笼，同样需要营销执行获得市场的广泛认可，使项目由3600元/㎡成交向项目价格预期的跨越进行市场预热； 6、通过销售案场的客户接访，在形成客户积累，为项目成交蓄客的同时，进行客户摸排。 二、营销工作开展的前提 （一）已确定工作 1、昶昊·首府项目总规将于近期确定； 2、昶昊·首府项目户型将于近期确定； 3、昶昊·首府项目立面效果、景观效果、施工工艺等将于近期确定； 4、昶昊·首府项目工程排期已经确定； 5、昶昊·首府项目手续办理情况已经确定，并需要保持持续沟通。 （二）未确定工作 1、已成交250组客户选房时间，以及选房楼栋、房源、成交价格、销控等； 2、待已成交250组客户最终选房后方能够尽早实现房源交接； 3、昶昊·首府项目最终可售户型需尽早提供签字版文件，以推进项目置业单、户型说辞等工作的推进； 4、昶昊·首府项目沙盘、户型沙盘安排制作，以及制作到位时间。 三、营销工作思路 （一）房源梳理 1、昶昊·首府项目房源整体概况 对于前期已销售的房源250套，目前客户选择房源分布于所有楼栋，为了保证现阶段营销工作的正常进行，提出将前期销售的房源尽可能的集中安置在C座、D座、E座，剩余A座、B座、F座以及写字楼房源尽可能完整的投入销售案场的正常销售，以保证整体运营营销的进度执行。 昶昊·首府户型面积分配 户型 面积 套数 比例 楼座 一室 73 8 1.246 A座B座 一室比例总计 1% 两室两厅一卫 87 18 2.804 D座 两室两厅一卫 88 62 9.657 A座B座 小两室比例合计 13% 两室两厅一卫 92 18 2.804 D座 两室两厅一卫 94 38 5.919 E座 两室两厅一卫 97 56 8.723 E座 中两室比例合计 17% 两室两厅二卫 100 39 6.075 F座 两室两厅二卫 104 17 2.648 F座 两室两厅二卫 120 1 0.156 D座 大两室比例合计 9% 两室比例总计 39% 三室两厅一卫 109 18 2.804 D座 三室两厅一卫 117.4 18 2.804 C座 三室两厅两卫 121 2 0.312 D座 三室两厅两卫 123 38 5.919 E座 三室两厅两卫 124 18 2.804 D座 三室两厅两卫 125 4 0.623 A座B座 三室两厅两卫 126 2 0.312 D座 小三室比例合计 16% 三室两厅两卫 134 66 10.28 A座B座 三室两厅两卫 135 56 8.723 A座B座 三室两厅两卫 138.5 18 2.804 D座 三室两厅两卫 139 51 7.944 D座E座 三室两厅两卫 139.5 40 6.231 C座 大三室比例合计 36% 三室比例总计 52% 四室两厅两卫 146 1 0.156 D座 166 19 2.96 D座 168 2 0.312 F座 173.8