_2016年年12月九江宁亿·香榭丽都营销提报.pptVIP

市中心：5000-10000元/平方米 九江县城： 荣丰.一里洋房：均价3330元/平方米 丹枫美庐：均价3200元/平方米 长隆.凯旋城：均价3200元/平方米 柴玺欣园：均价3400元/平方米 直接竞争个案： 金丰御园 普通产品：均价2950元/平方米 水景产品：均价3413元/平方米 九江市价格表现为： 【项目价格建议】 奥体花园： 4500-6500元/平米 九江大市近期价格表现 九江县城： 3100-3500元/平米 香域半山： 4700元/平米 柴桑春天 6500元/平米 十里华府： 4600元/平米 国豪水岸城 5100元/平米 浔城湖锦： 5400元/平米 项目价格：卖得就是要比金丰御园贵200　　　　　　 基于目前九江市区的价格表现，以及参照九江县城楼盘价格、本案直接竞争楼盘金丰御园的售价，和本公司的专业操作效应，初定项目价格： 住宅均价为：3400元/平米 以3200元/平方米对战金丰3400元/平米的景观房 二批产品提价200元/平米 三批优势产品再次提价200元平米 注：此价格方案未考虑市场整体价格上涨及自然增值因素 我们最终的目标—— 目标2.05亿， 挑战2.1亿！ 一期多层部分（不含商铺、公寓） 成功在于细节 思考一：定价合理化 市场上各楼盘定价不合理，顶层滞销。本案建议拉开5层与6层的价差，控制在8%左右，确保项目均衡去化。 思考二：产品价值提升 底层公共半地下室车位，部份改建成直接入户式私属地下室，一层复式洋房。 思考三：销售说词对竞争个案打击 市区楼盘——本案有绝对的价格优势，且本案处于城市发展方向、升值潜力无限 县城小盘（如荣丰.一里洋房、长隆·凯旋城等 ）——本案具有规模、户型优势 县城大盘（如柴玺欣园 ） ——处于东南角落，城市发展的边缘，离市区远于本案 本案与一般楼盘比都具有户型上的优势 关于合润经典案例 奉化住宅项目—阳光水岸 在项目价格成为抗性的情况下，大胆采用“小幅提价法”半年内实现销售率100% 项目重要销售节点回顾 2005开发商为促进“阳光茗都”销售，定价高于市场价格 2005年至2006年7月开发商自销仅10% 本公司2006年10月接案，挖掘并赋予项目4大价值 7万方住宅项目—马鞍山世贸一品 7万方住宅项目—马鞍山世贸一品 项目重要销售节点回顾 2007年8月26日 项目组人员进驻马鞍山 2007年9月15日 项目首次参加马鞍山首届房展会、采用封闭式展馆轰动马鞍山 2007年11月1日 世贸壹品售楼部进场开始接待 2007年12月15日 世贸壹品预先认购会员卡开始办理 2007年12月24日 世贸壹品圣诞狂欢盛典在大华广场盛大举行 2008年3月29日 世贸壹品住宅1栋、3栋、5栋、7栋开盘，当日销售85%套，早上9开盘抢购至下午三点封盘 本项目创造了高层产品售价高于同地段多层产品价格的奇迹 本项目攻克了当地15层以上高层销售难关 合润相信， 用心，用新，坚持，自有丰硕回报， 愿与开发商携手共创丰收！ THANKS! 活动（二选一） 迎五一，万人大派送 针对五一及开盘到来的时机，在市区人流集中的地方派发1万份小礼品，为开盘造势，形成鼎盛人气。 摩托车队大游行宣告开盘信息 壮观的场面在市区绕行，路人皆知 成势：盛大开盘 报纸广告 5.1日，未来，已来！ 向未来致敬 香榭丽都，盛大起航。 SP活动 梯度优惠、限期签约优惠。 延势：开盘热销 报纸广告 感谢厚爱，120位精英已为自己的未来作出了英明的选择！ 创意创新媒体渠道 制作九江第一本香水楼书 创造九江第一本媒体楼书（报纸双胶） 独辟蹊径的媒体版面选择，报眼和同期连版 有针对性的媒体渠道 短信：月话费在100元以上的客户 电台：重复播放模式（三遍） 户外：占领道路卡口，九江市通往加工区的各大户外媒体 解密六： 怎样的操盘手法 能创造更高的价格和销售率？ 九大营销策略，九战定九江 策略一：抛砖引玉 分批适量推出，火爆每批，提价每批 策略二：移动售楼处 移动售楼处 选择在市区人流集中的区域设置移动售楼处，不仅可以节约在市区设置接待处的费用，而且可以根据人群的变动而改变位置，万科在其项目中使用了这一方式收到了十分良好的效果。 九大营销策略，九战定九江 策略三：创新销售道具 有声音的流水鸟鸣沙盘模型，立体化的户型模型。 策略四：拉高价差，均衡去化 一楼与顶加阁价差的拉开，实现均衡去化。 九大营销策略，九战定九江 策略五：虚张价势，促进成交 前期报高价格，造成价格定势，后期开盘以较低价入市，造成反差，促进购买。 九大营销策略，九战定九江 策略六 ：梯度优惠，促进签约 开盘阶段