加快体制改革促进物业管理发展.pdfVIP

加快体制改革促进物业管理发展 近年来，我局物业管理在借鉴路内经验的基础上，在住宅小区 硬件建设和软件管理方面均取得了长足的进步，但和国内发达地区 物业管理状况相比已相差甚远。本文试图就我局的物业管理现状找 出发展的差距，分析原因，提出摆脱困境的建设性意见。 1 一、我局的物业管理现状与全国的物业管理发展的差距。 1年，在深圳成立第一 l、全国的物业管理发展日新月异。198 家物业管理企业到二十世纪末，这种企业化经营性的物业管理制模 式，随着经济的飞速发展和住房制度改革的逐步深入，逐步代替了 几十年来的事业化、福利型的房管旧模式，以燎原之势，迅速席卷 全国。居民的消费观念、居住质量发生了巨大变化。物业管理企业 的“以人为本”的服务观念正日益深入人心。物业管理行业从无到 有，从小到大快速发展，已成为令人瞩目的朝阳产业。企业化、专 业化、社会化的物业管理模式正在被千千万万个物业管理公司实践 着，并创造出骄人的成绩。面对加入wTo和新世纪的形势，物业 管理正向着规模化、集约化、信息化、法制化的管理方向迈进，物 业管理企业也必将由劳动密集型向知识型转变。 2、我局物业管理工作健康起步。 、 ’I矿 九六年初，在学习沈阳等兄弟局建设文明住宅小区经验的基础 上，我局精心策划，艰难建设，从资金、人力、物力上投入巨大力 量，住宅小区无论丛硬件建设还是软件管理上均步入了正轨。截止 到2000年底，五年内我局共建成封闭式文明住宅小区128个，占 146栋／6030户(3672288 地面积2581298M2，含楼房l M2)，绿化 面积50429 M2，景点 M2，车棚136件伯8995M2，活动场地96714 511处。七个房建生活段均设置物业管理公司(总站)，负责小区 的维修、养护、管理，并负责小区的环境卫生、环境美化、商业服 务、车棚管理、家政服务等多项服务，初步实现了低层次的小区物 业管理，为职工提供了一个个相对安全、文明、优美的居住环境， 同时按照我局制定的局级文明小区标准，验收命名了五个局级文明 小区，即：嘉峪关雄关小区、张掖康乐小区、武南阳光小区、西宁 滨河小区、天水道南小区等，树立了我局文明住宅小区建设和管理 的榜样。 二、 我局物业管理存在的差距和原因分析。 (一)存在差距 l、独家经营，业主“包养”，尚未建立企业化运行机制。按照 国际、国内通常做法，物业管理公司的运作核心就是企业化，即物 业管理公司是生产和提供服务这种商品的企业，通过合同契约的形 唣哆 式代表社区居民和业主的意志，有偿提供社区服务这种特殊的商 品。既使社区居民和业主得到服务与享受，又使物业管理公司这种 新型企业步上有序、良性的轨道。而铁路企业的物业公司大都不是 真正意义上的经济实体，不是市场的主体，只是依附于铁路主业， 靠主业资助的半行政性、半经营性的过渡机构，无法人资质，员工 工资主业负担，象征性的收取物业管理费，岗位工作制度等等，基 本上是福利型行政管理模式。这种运作方式也就不可能企望其有高 的效率、效益和强的市场竞争力。 2、专业化管理素质低，服务理念差，业主投诉多。 物业管理专业化就是物业管理公司的各种专业人员，采用专业工 具设备，依照规范的工作程序和措施，为社区居民和业主提供专业 水准的管理和服务。我局的物业管理人员大部分未经过正规培训， 服务范围窄，服务方法简单，服务理念陈旧，服务模式固定，因此 就难