浅谈经营性物业贷款的危害及审计思路.pdfVIP

实务 · 经验交流 浅谈经营性物业贷款的危害及审计思路 ◎ 姜 戎 二是抵押物用途的特定性 ，必 入或者借款企业其他业务收入 。 须是用于对外出租的经营性房产 ， 然而 ，我们在对商业银行经营 经营性物业贷款 ，是指商业银 而不是企业 自身办公用或者作为仓 性物业 贷款 的审计 中发现 ，这 几 行以借款企业 自身购建的经营性房 储用 。 年，借款企业通过不断推高资产评 产为抵押发放 的银行贷款 ，贷款用 三是贷款用途的特定性 ，贷款 估价值，在不同银行之间获取经营 途用于 归还该抵押物购建过程 中的 只能归还借款企业购买或者建造该 性物业贷款进行借新还 旧，在每一 负债，房产取得的租金收入用于偿 被抵押房产过程 中形成的负债 ，包 次的借新还 旧过程 中都获得 了一定 还贷款本息 ，一般贷款期限较长， 括贷款银行以前针对该房产发放的 的新增贷款 ，经过几次循环 ，企业 基本在l0年左右。正常情况下，此 房地产开发贷款、．其他银行以前针 最终获得的贷款远远超过其原始购 类贷款相 当于以抵押物收入作为还 对该房产发放的房地产开发贷款 、 建成本。例如 ，某公司2007年开发 款来源的法人按揭贷款 。 股东或关联企业用于该房产购建提 建造一 栋商务楼 ，总投资 10亿元 经营性物业贷款一般应具有 以 供 的借款等等 。 (假 设实 际造价相 同) ，根 据规 下特点： 四是还款来源的特定性 ，计算 定 ，企业应投入 占总投资3O％的 自 一 是抵押物权属的特定性 ，仅限 归还贷款 的资金来源时 ，仅 限于该 有资金计34L元，总投资的其余70％ 于借款企业 自身购建的房产，排除了 被抵押房产在贷款期 间全部租金收 向股东或银行借款合计7亿元，贷 以第三方房产作为抵押的可能性。 入 ，而不是其他收入如房产销售收 款期4年 ，以该栋大楼的房产作为 坚持账面审计与外围调查相结合、 时 ，除遵循相关的法律法规外 ，还 人民政府 ，及社会各界对绩效审计 客观数据与科学分析相结合的取证 要注意结合预算标准、以前年度绩 的重视和支持 ，如可以建议本级人 思路 ，除运用传统的审阅法、复核 效、同行业绩效 、专家意见、社会 民政府或人大出台保证绩效审计顺 法 、计算法等审计方法外，还要注 公众意见等依据进行评价 ，要将定 利实施和绩效成果运用的规定和文 意采用观察法、访谈法、调查 问卷 性指标与定量指标相结合、经济效 件 ，并在全县 (区)通告，为绩效 法、成本效益分析法、比率分析法 益与社会效益相结合、长期效益与 审计打下 良好的基础；搞好绩效审 等 ，在绩效审计实务中较有效的审 短期效益相结合 ，进行评价 ，避免 计宣传，使政府及其公共部 门及社 计方法 ，既收集质的证据 ，又收集 片面评价。同时，审计人员进行绩 会各界充分认识到绩效审计的必要 量的证据 ；既反映客观的事实 ，又 效评价一定要慎之又慎 ，要用 已掌 性 ，为绩效审计营造 良好的氛围。 进行科学的分析 ，保证证据的相关 握 的事实和数据说话 ，审计证据不 基层审计机关更要充分发挥 “免疫 性、可靠性、充分性 。在审计证据 足或不清楚的事项不要做评价 ，超 系统 ”功能 ，开拓思路 ，创新工作 无法直接取得时 ，也可 以借助相关 出审计范围的事项不要做评价 ，对 方式、方法 ，在客观 、公正地评价 部门的统计数据、相关专家的意见 问题也要结合客观条件进行客观分 政府及其公共部门的绩效基础上， 等 ，在进行相应验证后 ，标 明出 析 ，要使评价客观、公正 ，经得起 提出有建设性的意见和建议，使政 处 ，并加以说明