(论文）浅谈建筑与房地产项目合同管理.docVIP

浅谈建筑与房地产项目合同管理 一、合同管理在房地产项目开发中的重要性 市场经济是契约经济，作为市场经济活动主体的房地产与建筑施工企业，从房地产项目立项、土地使用权取得、投资贷款，到拆迁、工程建设，再到房地产预售、销售、物业管理等，涉及因素繁杂，涉及到质量、安全、成本、工期（进度）、验收、保修、结算、付款、索赔与双方权利义务等,所涉法律及商业问题也较繁杂在这个过程中，合同是基本的载体，合同当事人的权利通过合同这把“锁”得以保障，其义务亦因合同责任的拘束才得以履行；通过合同的博弈与衡平，使项目的风险在合同当事人间得以合理分担；当事人通过行使合同约定的程序性权利，才使合同所设定的预期利益（实体权利）得以实现。因而，对合同进行有效管理也就成为了必要。 合同管理区别于一般的合同签订与审批，它是指对合同订立、履行、变更、解除、转让、终止等采取审查、监督、控制等行为系统的总称。任何项目的实施都是以签订系列承发包合同为前提的，房地产项目也不例外，而且涉及合同种类最为繁杂。实际上房地产项目从总承包合同分解成大大小小若干合同，这些合同多多少少都影响着项目总体目标的实现。甚至其中有一部分合同能否顺利履行对项目工期、质量等总体目标有着深远的影响。项目实施过程每一个环节都应当做好，不得有一疏漏，否则都有可能影响项目的实施。在房地产开发与建筑施工中遭遇合同无效纠纷了怎么办？明知道合同无效，但又不得已而为之，有什么办法应对，怎么样把可能存在的风险降到最低限度？这些都是房地产与建筑施工企业必须面对的现实问题。做好合同管理成为防范法律及商业风险的有效途径。忽视了合同管理就意味着无法对项目质量、项目进度、项目成本进行有效控制。只有做好合同管理，才能统筹监控整个项目的运行状态。 不仅如此，合同管理也是节约资源、优化实施过程管理和提高效率的有效途径。通过技术指标优化、实施流程管理优化，减少不必要的浪费，争取最大程度发挥人、财、物的效能。 通过合同管理等项目管理手段，最终以最优配置使用项目资源，实现项目开发目标，使项目获得预期收益。可以说，合同管理是房地产项目管理的核心内容之一。 二、合同管理的作用 作为房地产项目实施过程重要的管理手段，合同管理概括起来具体有如下作用： 1、成本管理 合同是实现成本管理的重要渠道，对外签订的每个合同基本上都涉及到价格，包括物资、设备采购价格，工程项目发包价格。价格是合同的重要内容，应当以合理最低价为原则，综合价格与合作供应商的信誉与服务质量，通过签订前的比较考察及合同价格的审批，实现成本优化最大化。 2、实施流程管理 每个合同签订前后双方当事人通过对合同各要素、合同履行各环节进行沟通与协商，以最科学的实施流程，通过对人财物的统筹使用，保障合同按要求履行，达到减少不必要的浪费，节约资源，提高效率。 3、法律风险审查把关 通过签订合同前法律风险审查与合同履行过程的法律风险评价，包括对方当事人的主体资格、代理人的代理资格、对方当事人的履约能力与信誉、合同条款的完备与严密性等情况进行审查，对法律风险进行预测及监控，提供应对法律风险的参考意见，争取合同履行法律上的主动权与有利因素。 4、合同履行的监控 通过合同履行情况进行汇总、分析，对合同履行的进度、成本和质量进行监督与控制，掌控合同及项目进展情况，应对各个变化因素，把不利于项目开发的因素抑制在萌芽状态，争取合同管理上的主动权与有利因素。 5、收集市场物资、设备与工程承发包有关信息 通过合同汇集，收集各类物资、设备价格及工程承发价格、质量与技术标准等信息，为决策层以后对其它类似合同签订与履行上提供决策参考依据。 6、总结经验借鉴 对有利和不利合同履行及保障我方权益的情况进行分析、诊断和总结，为往后提供经验借鉴。 三、当前我国建筑与房地产市场合同管理的现状 当前我国房地产与建筑市场发育尚不完善，房地产与建筑施工企业普遍存在合同管理意识薄弱，不重视合同管理。有的合同内容过于简单、不全面，责、权、利不明；有的合同形同虚设，合同风险不言自明；在合同执行期间，有的合同管理工作更不规范，往来函件、项目签证缺乏必要的记录和保管，发生问题后扯皮不断，相互推委，十分不利于合同履行。 其次就是对合同管理缺乏系统性认识，合同签订后缺乏有效监控，合同履行缺乏事后保障。 由此给项目合同纠纷的发生埋下了隐患，轻则消耗不必要的的时间与精力，重则致使管理局面被动，有的工期延误，有的出现质量问题，有的成本过高，甚至诉讼缠身导致整个项目搁置或流产。 其利害关系不言而喻。 四、加强合同管理，建立、健全房地产与建筑合同管理势在必行。 随着我国建筑与房地产市场与国际的全面接轨，市场行为管理不断趋于规范，对企业管理能力的要求也在不断提高，重视合同管理为形势所趋。合同管理完善与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益，甚至于