房地产买卖培训教材购房陷阱规避之四（73页）.ppt

01-10-12 购房陷阱规避（四） 制作者：尹科 2．有关房屋的相关术语（1）住房功能细分术语 ①使用面积。房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 ②住宅的开间。住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m。 ③住宅的长度和进深。 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足。如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 内有天井的住宅 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过内天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 ④住宅的层高。 住宅的层高是指下层地板或楼板面刀上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6m、2.7m、2.8m。 层高 ⑤住宅的净高。 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高 = 层高 – 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。 ⑥住宅的户型。 住宅的户型是以每户所含居室数量多少而划分的型号。如一个居室的称一室户型，二个居室的称二室户型，依此类推。 一居室 二居室 根据居室面积多少将居室划分为大、中、小三种。一般居室面积在12㎡以上的称为“大居室”，12㎡以下的、8㎡以上的称为“中居室”，8㎡以下、6㎡以上的称为“小居室或半室”。相应在户型上就出现了一室小户型、二室半户型等。在住宅建设中，由于每户面积的大小和平面设计的处理方式不同，使某些户型打破了“室”的概念，如兼作交通、起居杂务、就餐或可设床位的多功能小方厅，所以相应也出现了一室一厅、二室一厅等户型。这些户型使住宅的布局更加合理，更具有灵活多变的功能和现代生活的气息。 二室半户型 ⑦住宅的套型。 “套”是指一人家庭独立使用的居住空间范围，即指每家所用的住宅单位的面积大小。住宅的套型：根据1999年3月颁布的《住宅设计规范》，套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 （2）房屋面积术语 ①房屋使用面积。是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 ②房屋建筑面积。 房屋建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据之一，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： 单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积 ③安居房。 指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非营利性住房。 ④商品房。 是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营