商品房预售款监管模式比较.pdfVIP

房地产市场 CHlM 舳札 ES TE 商品房预售款监管模式比较 文志敏 成都市房屋产权监理处 一 、 国内预售款监管制度地方规定比较分析 州市商品房预售资金监管办法》、青《岛市新建商 城《市商品房预售管理办法》规定：商品房预 品房预售资金监管暂行办法》、《昆明市进一步加 售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定 强商品房预售管理实施意见》、妖 津市新建商品 在 城《市房地产管理法》上位法有原则性规定的 房预售资金监管办法》、《合肥市商品房预售款监 情况下，赋予了地方房地产主管部门制定具体操 督管理暂行办法》、湘《潭市城区商品房预售款监 作规范的权力。早在 1998年，《广东省商品房预 督管理办法》、岳《阳市商品房预售款监管暂行办 售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款 法》都专 门规定了商品房预售款监管的原则、操 的监督管理规则，对预售款的概念、范围、监管形 作流程等，为房地产行政主管部门开展预售款监 式、监管周期、监管主体、操作模式、监管收费等 管工作提供了直接依据。 均作出了明确规定，开创了国内开展商品房预售 第三，房地产主管部门与银行业主管部 门联 款监管工作的先河。 合发布规范性文件，对参与监管的商业银行具有 据不完全统计，目前国内已有 70余个大中 较强的约束力。如 北《京市商品房预售资金监管 城市出台了预售款监管的地方性规定。受经济发 暂行办法》、浙《江省商品房预售资金监管暂行办 展水平和各地实践差异的影响，预售款监管的制 法》、《南京市商品房预售款监管办法》均有商业 度模式、监管力度、特色等各有不同。笔者选取了 银行参与监管，其对银行的约束力比房地产主管 颇具代表性的部分地方规定，进行对 比分析和归 部门单独发文更强。 类总结。 第 四，房地产主管部 门单独发布规范性文 1．从发文主体和文件效力来看 件，约束力相对较弱。如 福《建省商品房预售管理 第一，地方性法规规定有商品房预售款监管 暂行办法》、厦《门市商品房预售款监督管理实施 的内容，效力层次最高，辖区内各地方据此进一 细则》、成《都市商品房预售款监管办法 (试行)》 步制定操作规范。如 广《东省商品房预售管理条 及其实施细则，是房地产主管部门单纯发布规范 例》、重《庆市城镇房地产交易管理条例》都有针 性文件 的典型代表。 对商品房预售监管较为详尽的规定，广州、汕头、 2．从监管主体、监管模式和监管周期来看 珠海、重庆市房地产主管部门在此基础上制定了 第一，由房地产主管部门或设立专门的主管 详尽的操作细则；fiJ东省商品房销售条例》也对 机构集中监管。如厦门市由交易中心直接负责预 该省商品房预售款监管事宜作出了原则性规定， 售款监管，青岛市国土房管局下设房地产交易资 金监管机构直接负责新建商品房预售资金的具 体监管工作，广州市房地产中介服务管理所下设 商品房预售款监督管理小组对广州市商品房预 售款实行 “全程全额”监督管理。